Phân tích: Chính sách bất động sản và sự thịnh vượng của quốc gia

Bài viết này được viết thuần túy theo góc độ phân tích. Nó là quan điểm của người viết, không có mục đích tranh luận hoặc khẳng định điều gì. Sử dụng dữ liệu để tham khảo.

Giới thiệu

Giá nhà đất, giá BĐS ở Việt Nam luôn là câu chuyện nóng. Nó lại càng nóng hơn khi đất đai ở mọi địa phương, mọi tỉnh thành đều tiếp tục tăng. Nhiều dự đoán về BĐS đổ vỡ đã có từ 2020, 2021 rồi tận 2022. Giá BĐS vẫn tiếp tục tăng hoặc duy trì, chẳng có đổ vỡ nào cả.

Trong bài phân tích này, tôi sẽ đưa ra các quan điểm về vấn đề sau:

1. Giá BĐS ở Việt Nam hiện nay và các yếu tố tác động tới giá
2. Tác động của chính sách BĐS với sự phát triển của quốc gia.
3. Sự điều chỉnh của chính sách BĐS và thời điểm.

Bàn về giá BĐS ở Việt Nam hiện nay

Câu trả lời rất ngắn gọn: Giá cao. Một người thu nhập trung bình, thậm chí trung bình khá hiện nay cũng không dễ dàng để sở hữu 1 căn nhà đàng hoàng, rộng rãi. Họ thậm chí phải khó khăn mới có được một “chỗ ở”, không phải một căn nhà đúng nghĩa.

Nguyên nhân giá BĐS hiện nay cao do đâu?

Do cò làm giá? Do vấn nạn đầu cơ v.v? Đây chỉ là bề nổi, chúng hoàn toàn không thể tác động được tới sự tăng giá ở tầm vĩ mô, toàn cục.

Nguyên nhân của sự tăng giá của BĐS hiện nay có thể tóm gọn từ 3 vấn đề:

1. Chênh lệch cung cầu rất lớn. Không dễ dàng để chuyển đổi từ loại hình đất khác thành đất ở. Năm 1995 chúng ta có 75 triệu người, tới 2022 đã là 100 triệu người. Nguồn cung chắc chắn không gia tăng kịp với tốc độ phát triển dân số. Thậm chí chúng có thể nói là không đáng gì nếu so với sự gia tăng dân số. Chênh lệch cung cầu này khiến cho BĐS tăng giá tất yếu.
2. Tốc độ tăng trưởng GDP. Sau đổi mới, nước ta nhanh chóng lọt vào những nước có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất nhì thế giới. Xã hội làm ra nhiều tiền hơn, không có lí do gì để BĐS giữ giá. Hãy tưởng tượng nếu bạn lương đã gấp 3, nếu BĐS vẫn như cũ thì ở đâu ra đất cho tất cả mọi người cùng mua.
3. Cuộc cách mạng công nghệ & vấn đề chênh lệch giàu nghèo. Công nghệ đã khiến khoảng cách giàu nghèo lớn hơn bao giờ hết. Khi nhìn vào xã hội hiện tại, bạn sẽ thấy rằng nếu nói là xã hội nghèo cũng không đúng. Chúng ta dễ dàng thấy những người có hàng chục, hàng trăm tỷ quanh mình. Vậy nói rằng xã hội đã giàu lại càng không đúng, ngoài kia vẫn có những người phải nhặt nhạnh từng 10.000 VND. Xã hội đã giãn cách ra một khoảng cách giàu nghèo rất lớn. Những người giàu ngày càng nhiều, họ sẵn sàng trả một mức giá cao hơn cho BĐS.

Đánh giá về nguyên nhân giá cao

Như vậy khi đã nhìn ra nguyên nhân tăng giá, chúng ta cùng nhìn về sự thay đổi của các nguyên nhân đó. Cả 3 nguyên nhân vẫn tiếp tục duy trì, nó khiến giá BĐS về dài hạn sẽ tiếp tục duy trì.

Vấn đề chênh lệch cung cầu, chúng ta có 2 yếu tố tác động bao gồm nguồn cung (sẽ bàn ở mục sau) và sức cầu. Sức cầu ở đây cụ thể chính là sự gia tăng dân số. Nhìn chung tốc độ gia tăng dân số của chúng ta dã chậm lại. Gia tăng dân số tự nhiên (Sinh ra – chết đi 1 năm) khoảng 900.000 người. Tuy đã chậm lại đáng kể, nhưng đây vẫn là 1 tỷ lệ dương. Nó vẫn tác động tới nhu cầu. Cũng cần nói rằng việc dân số gia tăng hiện tại chưa tác động ngay tới vấn đề nhà ở. Những người có nhu cầu nhà ở lớn là những người ở độ tuổi 25 – 40. Họ được sinh ra trong giai đoạn tỉ lệ tăng trưởng dân số rất cao.

Cả 2 nguyên nhân tiếp theo là tốc độ tăng trưởng GDP và chênh lệch giàu nghèo sẽ tiếp tục được duy trì. Kinh tế VN có thể giảm tốc độ so với trước đó, nhưng nhìn chung vẫn là 1 tốc độ cao. Khoảng cách giàu nghèo là vấn đề với mọi quốc gia, không riêng gì Việt Nam với sự phát triển của “công cụ”.

Tác động của chính sách BĐS và sự phát triển quốc gia

Mọi người thường so sánh một cách đơn giản như sau: Nhà ở nước này đắt hơn, nhà ở nước kia rẻ hơn. Có một câu nói rất hay: Mọi sự so sánh đều khập khiễng. Nó đặc biệt đúng trong câu chuyện BĐS.

Có thể hiểu rằng bạn muốn môi trường sạch như châu Âu trong khi Việt Nam đang ở giai đoạn phát triển là một sự hoang tưởng. Vị thế, tình trạng hiện tại của mỗi quốc gia là khác nhau, và họ phải thực hiện chính sách khác nhau để tạo ra sự phát triển tốt nhất.

Cùng trở lại với nguyên nhân BĐS giá cao, hai nguyên nhân phía sau là hoàn toàn khách quan. Đối với nguyên nhân 1, sức cầu cũng là một điều tốt. Tuy vậy chúng ta dễ dàng thấy rằng, nguồn cung chính là kết quả của chính sách quốc gia.

Bạn biết đấy, đất đai thuộc sự quản lý của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường. Chúng có lẽ không phải môi trường nhiều lắm, chúng đích thực là một tài nguyên. Việc khai thác tài nguyên đất cũng tương tự như khoáng sản vậy, chiến lược rất quan trọng.

Diện tích đất ở hiện nay, chưa bàn tới mức giá bao nhiêu thì đang thấp hơn tổng nhu cầu thực tế. Chúng ta không thiếu đất, chúng ta chỉ thiếu đất ở (thổ cư). Và quyền chuyển đổi này thuộc về nhà nước, hay nói chính xác hơn điều tiết cung của đất ở hoàn toàn thuộc về chính sách BĐS.

Chính sách BDS có thể chia làm 2 phần:

1. Điều tiết chính sách sở hữu BĐS (Bằng các công cụ như thuế, chính sách mua bán)

2. Điều tiết tỉ trọng đất (Bao nhiêu % đất ở, đất rừng, đất trồng lúa, đất du lịch v.v)

Với mục tiêu an sinh xã hội và phát triển kinh tế, chúng ta sẽ phải thay đổi điều này. Đừng nói với tôi rằng về quê thì đất rộng, đất ở quê cũng cực kỳ hẹp. Nhắc lại là đất ở nhé, đất bạn đang thấy là ruộng, vườn chứ không phải thổ cư.

Lại nói lại rằng, đất là một loại tài nguyên rất giá trị. Biết quy hoạch tỉ trọng đất phù hợp cũng đủ khiến đất nước phát triển hiệu quả hơn. Nếu nhìn vào ngắn hạn, hay chính xác là hiện tại, chúng ta có thể thấy rằng chính sách BĐS chưa hợp lý. Cụ thể là giá đất quá cao, mục tiêu an sinh xã hội chưa đảm bảo.

Dữ liệu

Diện tích số m2 sàn trung bình / người ở Việt Nam là 25m2 (Tăng mạnh từ mức 17m2/người trước đây). Mục tiêu 27m2 vào 2025 và 30m2 vào 2030. Tỉ lệ này ở Mỹ là 60m2/người, ở Đức 40m2/người và Pháp là 36m2/người. Đặc biệt là với tình trạng nhà ống ở VN: Nhà là hết toàn bộ phần đất sở hữu, tổng diện tích cho việc sử dụng (Nhà ở, cây xanh, thảm cỏ, v.v) trên đầu người còn thấp hơn nữa. Như vậy có thể dễ dàng thấy rằng chúng ta đã dành khá ít đất cho việc “ở”. Hiểu rõ hơn ý này: Nhà chúng ta đã không có sân lẫn vườn mà vẫn có diện tích thuộc loại bé nhất nhì thế giới. Nếu tính cả tiêu chuẩn cây xanh và sân vườn + m2 mặt sàn trên đầu người, chúng ta đang ở hẹp khủng khiếp.

Lại nhắc lại một ý ở phía trên: Thiếu đất ở khác hoàn toàn với thiếu đất. Mặc dù chúng ta không phải là một quốc gia có mật độ quá tốt, nhưng chúng ta có đủ đất để nâng lên mức 40 – 80m2/người. Có thể kể một câu chuyện để bạn hình dung: Nói tới HongKong là chặt hẹp, những căn nhà siêu nhỏ và mật độ rất cao. Hong Kong thực sự chặt trội thế sao? Tất nhiên là không. Mật độ của HongKing là 6777 người / Km2. Và mật độ của những quận nội thành ở Việt Nam đều trên 25.000 người / km2. Nhưng đúng thật là HongKong rất hẹp đấy, bởi họ chỉ cấp phép một phần đất rất nhỏ làm đất xây dựng. Chỉ có 7% đất được quy hoạch để làm nhà ở, và từ đó bạn đừng hỏi tại sao nhà lại hẹp và giá nhà lại cao nhé. Hãy tưởng tượng, nếu Hà Nội chỉ cho phép dùng 10% số đất nội thành đang có để làm nhà ở, thì các chung cư mọc nên như nấm cũng không tránh được cảnh chặt hẹp.

Đất ở Việt Nam đang được phân bổ như thế nào?

Trước hết chúng ta cùng xem dữ liệu công bố của cục thống kê:

Kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước năm 2018 (tính đến ngày 31/12/2018) như sau:

Tổng diện tích tự nhiên là 33.123.597 ha, bao gồm: Diện tích nhóm đất nông nghiệp là 27.289.454 ha; diện tích nhóm đất phi nông nghiệp là 3.773.750 ha; diện tích nhóm đất chưa sử dụng là 2.060.393 ha. Nguồn

Và dữ liệu 2020 (công bố 2022)

Tổng diện tích tự nhiên: 33.134.427 ha, bao gồm: Diện tích nhóm đất nông nghiệp: 27.983.482 ha; Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp: 3.931.119 ha; Diện tích nhóm đất chưa sử dụng: 1.219.826 ha. Nguồn

Bạn thấy rồi chứ, đất của chúng ta là bao la chứ không hẹp như nhà. Chỉ là phần đất ở hơi ít mà thôi, chỉ 1 quyết định là chúng lại dồi dào ngay lập tức. Tất nhiên chúng ta không thể phá hết ruộng và rừng để xây nhà, nhưng sẽ có thời điểm chúng được điều chỉnh để đảm bảo mức sống trung bình của toàn dân được nâng cao.

Bàn về chính sách BĐS Việt Nam hiện tại

Nhắc lại: Việc này là lạm bàn, như một cách nói chuyện khi trà dư tửu hậu.

Nổi bật nhất là việc “nghiên cứu” đánh thuế BĐS vẫn chẳng đi tới đâu. Việc nghiên cứu đã hơn 10 năm và kết quả vẫn thế. Gần đây nhất, bộ tài chính còn ra thông cáo: Chưa chủ trương xây dựng đánh thuế nhà đất.

• Có nhiều ý kiến cho rằng, các lãnh đạo là người cầm nhiều BĐS nhất. Việc đánh thuế BĐS giống như tự lấy súng bắn vào chân mình. Không ai làm thế cả. (Đây không phải ý kiến tác giả, chỉ là nêu quan điểm ngoài xã hội).
• Lại có rất nhiều ý kiến bức xúc cho rằng phần lớn nguồn lực xã hội dồn vào bất động sản, không tập trung và sản xuất thì đất nước chỉ có mỗi công nghiệp phân lô.

Ở góc độ nhận xét khách quan: Chính sách BĐS hiện tại chưa tạo được sự an sinh xã hội hợp lý. Ở đây là “chưa”, chứ không phải là “không”. Người ta nói rằng tầm nhìn của một doanh nhân là chục năm và của chính trị là trăm năm. Tầm nhìn của bạn về việc ăn ở, nhìn vào hiện tại nó là tầm nhìn 1 năm.

Lại tiếp tục với dữ liệu: Bạn có thể xem kế hoạch thu chi của ngân sách nhà nước gần đây nhất (Link dữ liệu). Với khoảng 10% tổng thu ngân sách đến từ BĐS. Chúng còn đặc biệt cao đối với một số tỉnh khác nhau. Cần hiểu rằng nước ta đang ở giai đoạn xây dựng và phát triển, cần rất nhiều tiền cho hạ tầng và đầu tư. Chúng đang là khoản chưa thể bù đắp từ các lĩnh vực khác.

Bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 25% trong cơ cấu kinh tế Việt Nam. Cần nhớ rằng Trung Quốc có được như ngày hôm nay có một thành công rất lớn từ chính sách BĐS. Xây dựng và BĐS ở TQ đã phát triển không ngừng. Phương Tây đã dự đoán 18 lần BĐS Trung Quốc sẽ sụp đổ, tuy vậy nó đã tăng liên tiếp 30 năm và chỉ chính thức chững lại (suy thoái nhẹ) khi có điều tiết vĩ mô từ chính phủ TQ. Họ đã tận dụng vòng quay BĐS để đưa kinh tế lên một tầm cao mới.

1 quốc gia cũng như một con người, một gia đình vậy. Nguồn lực của quốc gia chính là mấu chốt để quốc gia đó phát triển. Nguồn lực cụ thể là gì?

1. Trí tuệ: Chất xám, công nghệ, quy trình, nghiên cứu v.v
2. Tài nguyên: Tiền bạc, các loại tài nguyên

Bạn có tài năng + có vốn => Phát triển cực độ. Thiếu 1 trong 2 thì kết quả đều kém đi rất nhiều. Tiền trong tài khoản của bạn, nó là của bạn. Nhưng các quốc gia để phát triển được, đều phải tận dụng nguồn lực này. Tức là dùng tiền của bạn, cho mục đích phát triển quốc gia. Nó có thể là đưa dòng tiền này vào:

1. SX kinh doanh trực tiếp
2. Gián tiếp thông qua TTCK
3. Hay đi mua BĐS như cách người VN đang làm.

Ở góc nhìn một người dân, bạn không thể khuyên họ hãy mở xưởng, hãy trồng cây nuôi gà. Đối với họ, điều gì có lợi nhất (Làm ra tiền nhanh, hiệu quả) nhất thì làm. Đó là lí do tôi chưa bao h đưa ra những quan điểm như cả nước đầu tư BĐS thì ai sẽ sản xuất kinh doanh. Đó là sự tự cân bằng, giá còn lên thì không có lí gì việc đầu tư lại bị cho là “thiếu tri thức”.

Đánh giá cá nhân về chính sách

Chúng ta phải thừa nhận rằng nguồn lực xã hội (tiền) đã được dồn rất nhiều vào bất động sản. Cùng đặt thử 1 vấn đề ngược lại, nếu không đầu tư bất động sản thì làm gì?

Chúng ta chia làm 2 nhóm người:

1. Nhóm thứ nhất có thể sản xuất, kinh doanh nhưng không làm mà đi đầu tư BĐS vì đất ngon hơn.
2. Nhóm thứ 2 là không biết làm gì khác khi có 1 số tiền nên chọn phương án mua đất: An toàn và hiệu suất cao.

Quả thật nhóm thứ nhất rất ít. Tức là BĐS không phải lý do phổ biến khiến một người có công việc kinh doanh nói chung ổn định từ bỏ. Do vậy BĐS không hề kéo lùi lại sản xuất và thương mại. Ngược lại ở nhóm thứ 2, họ yếu về kỹ năng và quản trị. Nếu không mua BĐS, họ cũng chỉ có thể gửi tiết kiệm. Việc lao vào sản xuất, kinh doanh sẽ khiến họ mất luôn số tiền công sức kia mà thôi. Ngay bản thân bạn, nếu giờ có tiền bạn đi “khởi nghiệp” theo các phong trào chạy đua thì được bao nhiêu % thành công?

Có một phương án tối ưu hơn, đó là đầu tư thông qua TTCK. Tuy vậy tri thức của người Việt hiện chưa theo kịp điều đó. Tức là nó chưa phải thời điểm tối ưu cho điều này xảy ra, nhưng nó sẽ là phương án tốt nhất của tương lai.

Những tích cực của chính sách BĐS hiện tại:

1. Ngân sách quốc gia có 1 nguồn thu ổn định mỗi năm để phát triền toàn diện xã hội
2. Địa phương có kinh phí để tạo sự phát triển đồng đều. Hãy nhìn vào vòng lặp như sau: Đấu giá đất => Có kinh phí xây dựng hạ tầng (Đường xá, trường lớp, điện và nước sạch) => Hạ tầng tốt => Giá đất tăng => Đấu giá đất => Hạ tầng phát triển. Đi kèm với chu kỳ đó là xây dựng chính sách việc làm (Khu CN, doanh nghiệp) về từng địa phương. Như vậy không chỉ phát triển đồng đều mà còn giảm áp lực cho các đô thị lõi. Nhờ có đấu giá đất, rất nhiều tỉnh, huyện thậm chí cả năm chỉ xin ngân sách nay lại có tiền nộp về TW.
3. Duy trì đà tăng và phát triển của GDP thúc đẩy xã hội đi lên toàn diện

Những tiêu cực của chính sách BĐS hiện tại:

Nhà ở đúng thực là 1 nhu cầu thuộc loại thiết yếu. Và hiện tại chúng đã không còn dễ dàng nếu không muốn nói là bắt đầu khó khăn hơn cho một tiêu chuẩn tương đối tốt. Như vậy sẽ có có ít nhất 1 thế hệ phải chịu những khó khăn do chính sách này mang lại.

Thử tưởng tượng rằng 1 xã có 10.000 dân (Khoảng 2.000 hộ). Mỗi hộ gia đình có thể bỏ 3 – 5 triệu hay 10 triệu để làm đường. Chúng ta sẽ có khoản kinh phí khoảng 2000 * 10 Tr = 20 tỷ. Thật là như muối bỏ bể trong vấn đề hạ tầng. Để đóng góp vào cái chung, thì 10 triệu cũng là rất lớn. Nhưng nếu đem 2 – 3 tỷ đi mua 1 mảnh đất cho riêng mình, thì lại không thiếu tiền. Bạn có thể trốn thuế TNCN, trốn thuế VAT, không đóng thuế khi làm IT, bán hàng online v.v. Nhưng nhất định khi mua đất, bạn sẽ rất hồ hởi và vui vẻ. Tiền của bạn sẽ quay ngược lại phục vụ xã hội theo cách đó.

Đại gia BĐS lớn nhất chính là nhà nước, sẽ hưởng lợi nhất khi giá đất lên cao. Diễn giải chi tiết hơn, bạn hiểu như sau:

Đánh giá về sự thay đổi chính sách

Thay đổi chính sách đồng nghĩa với thay đổi về giá. Sự thay đổi chính sách sẽ phải diễn ra. Bạn đã thấy những bất cập ở BĐS thông qua vấn đề về giá và những thống kê về m2 ở phía trên. Mấu chốt ở đây là vấn đề thời gian:

Hằng năm, bộ tài chính sẽ đều trình lên quốc hội kế hoạch thu chi cơ bản. Bạn có thể dựa theo dữ liệu đó để đánh giá tỉ trọng phụ thuộc của ngân sách vào BĐS.

Thời điểm kinh tế nước ta tương đối cứng cáp sẽ là thời điểm vàng để gia tăng tỉ lệ dân số đầu tư chứng khoán từ 6% hiện tại lên 25% và cao hơn. Nó có thể tính theo năng lực sx kd trong nước hoặc khi tốc độ tăng GDP chững lại.

Một cách khác cũng khá thú vị là quan sát các doanh nghiệp lớn (như Vingroup). Ít nhất sau khi các đại dự án của những doanh nghiệp này hoàn thành, chúng ta mới có sự thay đổi chính sách.

Trung Quốc đã rất thành công trong điều hướng những chính sách của họ. Chính sách BĐS, chính sách copy paste, chính sách hàng hóa loại A v.v. Để trở thành nền kinh tế lớn nhất TG như hiện nay, nó không chỉ đơn thuần là con người mà còn là 1 đường lối thực sự đỉnh cao. Hi vọng rằng VN có thể làm được khoảng 7/10 những gì TQ đã làm để đưa nước ta ngày càng phồn thịnh.

Cuối năm 2021, khi sản xuất đã đủ cứng, GDP bình quân đầu người đã vào nhóm nước thu nhập khá TQ đã thẳng tay gạt BĐS ra dần trong cơ cấu kinh tế. Đó là câu chuyện Evergrande rầm rộ và rất nhiều DN BĐS khác. Như chúng ta đã thấy giá nhà ở TQ lần đầu tiên giảm đáng kể sau 30 năm tăng liên tiếp. Cùng lúc đó, tháng 12/2021 sàn CK Bắc Kinh ra mắt, nó được kỳ vọng tạo thêm 1 sàn CK lớn tiếp theo như Thượng Hải.

TTCK VN phát triển rất nóng, Khối lượng giao dịch đã xếp thứ 2 ở ĐNA chỉ sau Thái Lan. Và tất nhiên vị trí đầu tiên sẽ sớm thuộc về VN. Sự phát triển song song của 2 thị trường sẽ khiến BĐS hạ nhiệt nhẹ 1 cách tự nhiên, tuy nhiên là không đáng kể. Sự thay đổi về chính sách sẽ được điều chỉnh, để dòng vốn (nguồn lực) quốc gia đến nơi nó cần đến.

Kinh tế Việt Nam đang phát triển nhanh nhưng chưa có nhiều nền móng vững chắc. Rất khó đoán chính xác về thời điểm thay đổi chính sách. Điều này phụ thuộc vào tầm nhìn và ý chí của lãnh đạo. Nhưng với sự phát triển của công nghệ như hiện tại, khoảng 8 – 10 năm là thời điểm hợp lý để tạo ra sự thay đổi, lúc đó chúng ta sẽ có: Hạ tầng, kinh tế và nhà ở tốt.

Hoài Phong