Bất động sản ở Việt Nam cao hay thấp, còn tăng nữa không là một đề tài đủ tốt để tranh luận cả ngày. Tôi không thích cảm tính về đắt rẻ, bong bóng hay chưa. Tôi sẽ dùng dữ liệu và hệ thống luận điểm để chính bạn cũng tự thấy vấn đề.
Nội dung
Nội tham chiếu
Nội tham chiếu là tham chiếu bằng chính khu vực đó, về thu nhập, tiện tích hay cung cầu, giá trị sử dụng.
Tiền chỉ là tham chiếu tương đối. 1 tỷ của năm nay khác năm sau, khác 10 năm trước nên nó không bao giờ được dùng làm thước đo chuẩn. Giá 2 tỷ chưa chắc đã đắt, nhưng mấy năm trước giá 1.5 có khi lại đắt hơn.
Việc đắt hay rẻ sẽ không thể kết luận chung giữa nông thôn và thành thị, giữa các tỉnh thành phố khác nhau. Tuy nhiên, chúng ta có công thức để tính toán. Bạn dùng công thức đó để áp dụng cho nơi mà mình quan tâm hay thu nhập, nhu cầu bản thân. Trong bài chủ yếu nói tới phân khúc thành phố lớn, nơi nhu cầu tập trung cao nhất.
Chúng ta sẽ cùng nhau sử dụng bộ tham chiếu quốc tế phổ biến:
Median Price-to-Income Ratio – Hệ số giá nhà trên thu nhập trung vị
Giá nhà trung vị / Thu nhập hộ gia đình trung vị
Hãy đọc kỹ công thức, là trung vị: Nhóm phổ biến, điển hình nhất trong cộng đồng cư dân. Nó là thu nhập của nhóm ở vị trí trung bình trong xã hội (Luôn đông nhất). Không phải mức trung bình của toàn xã hội chia đều -Thứ sẽ bị kéo lệch khi tỉ lệ giàu nghèo khác nhau.
Bảng tham chiếu rate chuẩn (link):
- Dễ tiếp cận (Affordable): 3,0 trở xuống
- Hơi khó tiếp cận (Moderately Unaffordable): 3,1 – 4,0
- Khó tiếp cận nghiêm trọng (Seriously Unaffordable): 4,1 – 5,0
- Rất khó tiếp cận (Severely Unaffordable): 5,1 – 8,9
- Gần như không thể tiếp cận (Impossibly Unaffordable): 9,0 trở lên
Đây là thu nhập HỘ GIA ĐÌNH, không phải một cá nhân. Nhưng cần nói lại rằng tham chiếu này không hề phù hợp cho các thành phố lớn. Nó chỉ mô phỏng đúng về cơ hội mua nhà của một gia đình công nhân cơ bản. Các thành phố lớn được quy hoạch và thiết kế dành sự cạnh tranh và vượt trội. Tức là dành cho nhóm trung bình khá, rất khá và giỏi (vào dần lõi). Nhóm trung bình sẽ sống tại các khu vực ven đô hoặc cận trung tâm đô thị là chủ yếu.
Đa số trung tầm các thành phố lớn trên thế giới đều duy trì hệ số năm thu nhập trung vị để có thể mua được nhà >10. Nó là điều đương nhiên, nếu số đông chỉ mất vài năm thu nhập để mua được nhà, chắc chắn hạ tầng sẽ quá tải. Hoặc giá nhà có ổn định trước đó, nhóm chất lượng cao sẽ cạnh tranh cơ hội. Kết quả, giá bị đẩy lên đưa nó về tỉ lệ đủ cao. Đây chính là con số tối thiểu bạn cần ghi nhớ nếu muốn ở trung tâm. Ở ven đô, tối thiểu sẽ là mức hệ số 5 – 8, đừng mong ước thấp hơn.
Ở Hà Nội, chồng lương 16 triệu, vợ lương 9 triệu có thể coi là phổ biến và dễ đạt. Thu nhập một năm sẽ khoảng 300 triệu. Với giá nhà trung bình cơ bản ở mức 5 tỷ, bạn sẽ cần tới 16 năm thu nhập trước chi tiêu. Căn nhà đủ đẹp một chút thì sẽ là vài chục lần thu nhập trung vị.
Ở nông thôn, Chồng lương 8 triệu và vợ lương 6 triệu. Với tổng thu nhập 168 triệu /năm. Nếu để mua mới cả nhà và đất khoảng 2 tỷ. Hệ số sẽ là 12, chỉ số thấp hơn đô thị nhưng vẫn ở ngưỡng rất cao. Tuy nhiên do đặc thù có sẵn đất đai, chỉ cần xây nhà nên chỗ ở tại nông thôn dễ thở hơn rõ rệt.
Cần làm rõ hơn một chút về hệ số giá nhà trên thu nhập trung vị này thông qua chất lượng nhà ở. Đôi khi Median P/I thấp không phản ảnh rằng giá BĐS rẻ.
Ví dụ:
- Thu nhập 100 triệu /tháng. 1 miếng đất 60m2 với giá 200 triệu/m2. Hệ số = 10
- Thu nhập 100 triệu tháng, miếng đất được phép tách thửa 30m2, giá 220 triệu/m2. Hệ số = 5.5
Nếu bạn cắt nó thành CC Mini hay hộp diêm, cơ hội sở hữu còn tăng cao hơn nữa. Hệ số Median P/I sẽ giảm tới mức nhà thuộc loại dễ mua hơn cả nông thôn.
Đó là lí do bạn thấy giá theo M2 tại HN không ngán các thành phố lớn trên thế giới, dù thu nhập chỉ bằng 1/5 – 1/10. Trước đây, nó cho phép cắt nhỏ (Cho phép cả loại 20 – 30m2) để đưa về số năm hợp lý hơn, chứ thu nhập không cao tới vậy đâu. Người HongKong rõ câu chuyện này hơn ai hết.
Áp dụng điều này trong thực tế, bạn sẽ thấy miếng đất càng to, giá trị trên mỗi m2 càng thấp và khó thanh khoản. Bởi nó cách quá xa với hệ số thu nhập trung bình.
Quy hoạch là quan trọng nhất để cân bằng giữa nhu cầu, mật độ, bộ mặt đô thị và hạ tầng. Tăng cung cân đối với hạ tầng mới là giải pháp, không phải cắt giảm tiêu chuẩn (hoặc tiêu chuẩn quá thấp)
Hệ số giá trên thu nhập chỉ phản ánh cơ hội sở hữu căn hộ ở mức trung bình. Tuy nhiên, cái thế nào là trung bình này nó khác nhau với từng quốc gia, thành phố. Ví dụ có quốc gia 40M2/người là trung bình, có quốc gia lại chỉ cần 14m2. Nên đắt rẻ chỉ có tác dụng ở tuyệt đối tại 1 khu vực cụ thể, thì Median P/I vẫn có thể sử dụng. Lâu lâu, bạn cũng nên so sánh với một nơi khác đủ xa, biết đâu bạn lại có một quyết định di cư hợp lý.
Mean Price-to-Income Ratio (P/I)
Công thức vẫn giống hệt phía trên, chỉ là thay trung vị bằng trung bình (Median vs Mean). Lúc này chúng ta có thể dùng GDP đầu người quy đổi.
GDP đầu người của VN đang ở mức $4800/Năm => Khoảng 130 triệu /Năm.
Như vậy một hộ gia đình có 4 thành viên (2 vợ chồng và 2 con) phải đạt mức thu nhập 650 triệu mỗi năm để đạt được mức chia đều bình quân.
Nếu bạn có mức thu nhập này, ở nông thôn P/I của bạn là 3, cực kỳ đơn giản trong việc mua và sở hữu nhà. Ở thành phố, P/I khoảng 10. Vẫn còn rất khó khăn trong việc sở hữu nhà, nhưng không tới mức không thể.
Như vậy bạn cần thấy một vấn đề:
Bạn dễ dàng đi làm và có thu nhập cao hơn mức 130 triệu / Năm. Nhưng cả hộ của bạn (Bao gồm cha mẹ, con cái – Không có thu nhập, vợ) đều phải cao hơn, hoặc bù trừ nhau đủ mới đạt thu nhập trung bình.
Đây chính là vấn đề của chênh lệch giàu nghèo. Tầng lớp giàu đã kéo mức bình quân lên cao, nên người nào đạt trung bình cộng thực ra đã là ở mức chớm khá so với mặt bằng xã hội. Còn đa số trung vị lệch rất xa so với trung bình, thậm chí chỉ đạt 60 – 62%.
Có 2 ghi nhớ cho bạn
- Hệ số giá / thu nhập trung vị phản ánh thật nhất cảm giác của người dân, họ chiếm đa số.
- Chỉ số P/I bình quân mới thực sự tác động tới giá. Bởi giá bán bình đẳng trước giàu nghèo, đông hay ít.
Hãy xem dữ liệu thực tế:
- Năm 2002, 1 Căn hộ tại Trung Hòa Nhân Chính có giá 5tr/m2. Thu nhập bình quân đầu người 440 USD, tỉ giá 15.600 => 6.8 triệu/Năm. Mỗi năm thu nhập mua được 1.36m2.
- Năm 2025, nó có giá 80 triệu/m2, thu nhập bình quân đầu người 4800 USD, Tỉ giá 26.800 => 129 triệu /năm. Mỗi năm thu nhập mua được: 1.6m2
Như vậy dù giá chung cư tăng rất mạnh, nhưng vẫn chậm hơn thu nhập bình quân. Tại sao người ta lại cảm thấy BĐS bây giờ khó mua hơn 2002 rất nhiều?
- Thứ nhất: Nhu cầu đô thị hóa ngày càng rõ rệt, các tầng lớp trung bình tới khá đều có khát khao ở lại đô thị. Nên cảm giác sẽ rõ hơn 2002, thời điểm mà ước mơ ở đô thị chỉ có ở tầng lớp khá.
- Thứ hai: Thu nhập bình quân đánh bại giá nhà về tốc độ tăng, chứ thu nhập trung vị chưa chắc. Giới siêu giàu, khá giàu đã kéo thu nhập bình quân sai hơn tới 38 – 40% với trung vị.
Sự phân hóa, chênh lệch giàu nghèo này khiến bạn cảm thấy quanh mình rất nhiều người giàu thì phải, nhà 10 15 20 tỷ mua ầm ầm. Và bạn cũng đồng thời có cả cảm giác: Với giá nhà này chắc đa số không bao giờ mua nổi nhà mất.
Price-to-Rent Ratio (P/R)
P/R của BĐS VN đang tốt dần lên, nhưng vẫn khá thê thảm. Rất nhiều BĐS chỉ đạt mức cho thuê 1 – 2%, tức P/R 50 – 100 lần. Tuy nhiên xu hướng của P/R sẽ giảm dần trong tương lai, khi mà mua ngày càng kém hiệu suất và thuê vẫn gia tăng nhu cầu. Mọi thứ sẽ từ từ về cân bằng, đồng thời cả việc giá mua hạn chế tăng và tiền thuê tăng nhanh hơn.
Tức là trong tương lai dài hẳn, giá BĐS sẽ ít cơ hội bùng nổ nhưng tiền cho thuê thì sẽ sáng hơn đáng kể. Tìm hiểu thêm về câu chuyện BĐS cho thuê ở đây.
Housing Affordability Index (HAI) – NAR
Đây là chuẩn do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Hoa Kỳ (NAR) tạo ra, và là chuẩn quốc tế phổ biến nhất để đo xem hộ trung vị có “mua nổi” căn nhà trung vị hay không.
Giả sử:
- Giá căn hộ trung vị: 4 tỷ đồng
- Trả trước 20%, vay 80% = 3,2 tỷ đồng
- Lãi suất vay: 7%/năm
- Kỳ hạn: 20 năm
Khoản trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) được tính theo công thức chuẩn PMT: 24.8 triệu tháng.
Nếu thu nhập hộ trung vị = 30 triệu/tháng, và chỉ được dùng 25% thu nhập để trả nợ (theo chuẩn NAR) → tức 7,5 triệu/tháng.
HAI = 7,5 / 24,8×100=30
Như vậy giá nhà ở Việt Nam đắt gấp 3 lần thu nhập trung vị. Bạn cần X4 lần thu nhập hộ gia đình lên, thì khi đó trích 25% cho mua nhà mới đúng chuẩn.
Có thể tính nhanh như sau: Lấy 1/4 thu nhập rồi chia cho số tiền cần trả hàng tháng khi vay bank thì ra rate, hoặc làm phép trừ cũng được. 1/4 thu nhập mà lớn hơn phần tiền cần trả khi vay 80% mua nhà là ổn.
Một chỉ số khác đơn giản hơn (như tương tự) là Harvard 30%: Tổng chi phí nhà ở không vượt quá 30% tổng thu nhập cả năm là ổn.
Ngoại tham chiếu
Ngoại tham chiếu là một phương pháp cũng được nhiều người sử dụng. Không dựa trên thang đo có số liệu phía trên, mà sử dụng so sánh tương đồng với một khu vực khác.
Ví dụ: Giá BĐS HN với Tokyo, Sydney, NewYork, Thượng Hải, Sài Gòn, Bangkok v.v. Tại đây họ so sánh về diện tích, thu nhập, tiện ích, giáo dục, cơ hội việc làm, môi trường mọi thứ liên quan tới BĐS để đánh giá.
Đặc thù: Có thể so sánh ra đắt rẻ, nhưng khó so sánh toàn bộ chỉ tiêu nên vẫn có thể khập khiễng. Tuy nhiên nếu dùng đầy đủ các chỉ tiêu chính, vẫn đủ sức để kết luận đắt rẻ.
Lời kết giá nhà tại Việt Nam
Từ tất cả các tham chiếu – Median Multiple, Mean P/I, P/R, và HAI – có thể thấy rõ:
- Giá nhà ở đô thị Việt Nam vượt xa năng lực chi trả trung vị;
- Hiệu suất đầu tư (P/R) rất thấp;
- Và chỉ số khả năng mua nhà (HAI) chỉ đạt 30, tức hộ trung vị cần thu nhập gấp 3–4 lần hiện tại mới “mua nổi” nhà trung vị.
Có một sai lầm rất lớn rằng: Đắt rồi, cao rồi sẽ thấp xuống hay vỡ bong bóng. Có một chút tác động giữa đắt và giảm giá, nhưng chúng là khá nhỏ.
Ở bài tiếp theo: Tôi sẽ chỉ cho bạn về các nguyên nhân tác động tới giá cả, các tình huống giá sẽ hạ thay vì đơn thuần là: Cao lắm rồi, sắp vỡ (Cự kỳ mơ hồ và chủ quan – dù có thể là 1 nguyên nhân).
