Xu hướng ở nhà chung cư đang tăng lên trong những năm trở lại đây. Chính vì vậy, những công trình xây dựng nhà ở ngày càng được quan tâm chú trọng hơn. Nếu bạn có ý định mua nhà chung cư từ chủ đầu tư và muốn việc mua bán diễn ra nhanh chóng, hạn chế rủi ro, bài viết này sẽ giải đáp mọi vướng mắc về thủ tục pháp lý và quy trình cho bạn.
Mua chung cư từ chủ đầu tư
Nội dung
Mua nhà chung cư là thế nào?
Sự phát triển của thời đại việc lựa chọn không gian sống tiện nghi, cao cấp đang được giới trẻ hiện nay lựa chọn nhiều. Nhà chung cư được hiểu là khu nhà có thể một hoặc nhiều khu bao gồm nhiều hộ gia đình sinh sống. Trong các khu nhà chung cư được bố trí nhiều căn hộ khép kín nhằm phục vụ nhu cầu sinh sống của gia đình trong căn hộ.
Việc lựa chọn mua nhà chung cư thường là ký hợp đồng mua chung cư thô, chưa hoàn thiện hay đang trong quá trình xây dựng.
Theo quy định của Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 nhà chung cư thuộc nhóm nhà thương mại, chủ đầu tư bỏ tiền ra xây dựng và có quyền bán nhà khi công trình hoàn thiện xong phần móng. Hợp đồng giữa hai bên trong lúc này là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều kiện mua nhà chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư
Khác với mua bất động sản như nhà, đất thổ cư là cần sổ đỏ thì mua chung cư bạn có quyền làm thủ tục mua khi tòa chung cư đó chưa hình thành. Vì vậy cơ chế pháp lý và quy định đối với việc mua chung cư cũng có sự khác biệt riêng.
Chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 là chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của Sở xây dựng.
Điều kiện đảm bảo giao dịch khi mua chung cư từ chủ đầu tư, bên bán trước khi ký kết hợp đồng phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ, tài chính của nhà đầu tư đối với bên mua.
Khi ký kết hợp đồng mua bán nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua.
Thủ tục mua nhà chung cư từ chủ đầu tư
Chủ đầu tư sau khi hoàn thành công trình nhà ở có trách nhiệm gửi Văn phòng đăng ký đất đai ( Sở Tài nguyên và Môi trường) các giấy tờ cần thiết:
- Quyết định dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư bản sao chứng thực; quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 (có bản vẽ kèm theo).
- Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở.
- Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công. Đối với nhà chung cư sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ (bản sao chứng thực).
- Báo cáo kết quả thực hiện dự án (Bản chính).
- Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư (bản chính) (nếu có).
Khi đã có kết quả thẩm định của cơ quan quản lý, hồ sơ đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án, lúc này chủ đầu tư nộp hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thay cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đăng ký theo quy định của Pháp luật tại khoản 2 điều 120, Luật Nhà ở. Thủ tục mua căn hộ chung cư từ chủ đầu tư sẽ theo các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo mẫu số 04a/ĐK) (Bản chính).
- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng (Bản chính).
- Sơ đồ vị trí căn hộ và sơ đồ mặt bằng tầng nhà điển hình có căn hộ thể hiện rõ kích thước căn hộ (Bản sao).
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật (Bản chính).
- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (bản sao).
- Hóa đơn giá trị gia tăng hoặc Văn bản của chủ đầu tư xác nhận người mua nhà đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (Bản chính).
- Biên bản thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng (nếu đã thanh lý) (Bản chính).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ mua chung cư từ chủ đầu tư, bạn đến văn phòng đăng ký đất đai ( Sở Tài nguyên và Môi trường) đối với tổ chức hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai ( Phòng tài nguyên môi trường) đối với cá nhân, hộ gia đình. Lấy phiếu tiếp nhận hồ sơ và đồng thời đợi thông báo thuế.
Lệ phí và thuế bao gồm:
- Lệ phí trước bạ: 0,5%;
- Phí thẩm định sổ: 0,15% và các lệ phí khác ( nếu có).
Bước 3: Hoàn thành hồ sơ và nhận kết quả
Sau khi có thông báo thuế, người nộp hồ sơ tiến hành hoàn thành nghĩa vụ về thuế, phí cho cơ quan thuế và nhận biên lai. Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế tại phòng tiếp nhận hồ sơ ban đầu và nhận phiếu hẹn trả kết quả.
Sau 15 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ theo quy định tại khoản 40 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP).
Lưu ý khi làm thủ tục mua bán nhà chung cư
Trong quá trình làm thủ tục mua chung cư trực tiếp từ chủ đầu tư bạn cần lưu ý một số điều để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra nhanh chóng hạn chế được những rủi ro.
- Bạn nên tìm hiểu, nắm rõ thông tin chủ đầu tư, người chuyển nhượng, đối tượng chuyển nhượng trước khi bắt đầu làm thủ tục mua bán chung cư. Nếu không có thông tin trong hợp đồng sẽ bị sai lệch dẫn đến tranh chấp về sau.
- Xác định căn hộ chung cư có giá trị pháp lý chưa, có đủ điều kiện chuyển nhượng và được phép chuyển nhượng của chủ đầu tư hay không (đối với trường hợp chưa có sổ hồng).
- Lưu ý các khoản phí chuyển nhượng chung cư, phí sang tên sổ đỏ chung cư, phải quy định rõ ai là người chịu trách nhiệm.
- Đảm bảo người chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán bao gồm các khoản tiền phải thanh toán các đợt theo thông báo của chủ đầu tư, lãi thanh toán trả chậm các đợt,.. tại thời điểm chuyển nhượng.
- Trường hợp sang nhượng căn hộ khi chưa ký hợp đồng mua bán thì người bán không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Việc mua chung cư từ chủ đầu tư trực tiếp, nhanh gọn và dễ dàng hơn khi bạn có thể hiểu và nắm vững được thủ tục, quy trình thực hiện đảm bảo tránh được những rủi ro không đáng có trong quá trình đầu tư mua căn hộ chung cư.
