Triển vọng ngành Bất động sản KCN 2023 & cổ phiếu tiềm năng theo VCBS

Năm 2023 được VCBS đánh giá là một năm có nhiều triển vọng đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản Khu công nghiệp bởi nhiều nguyên nhân xúc tác. Theo báo cáo mới nhất từ bộ phận Phân tích Nghiên cứu của VCBS thì có 11 mã cổ phiếu tiềm năng trong ngành này mà nhà đầu tư có thể quan tâm, cụ thể những chất xúc tác giúp BĐS KCN phát triển trong 2023 là gì cũng như top cổ phiếu Bất động sản KCN tiềm năng 2023 là những mã nào thì bạn hãy xem thông tin chi tiết ngay dưới đây.

TOP 11 cổ phiếu Bất động sản KCN tiềm năng 2023 theo VCBS

Những lý do thúc đẩy sự phát triển của BĐS KCN năm 2023

BĐS KCN Việt Nam có thể hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc +1”

Theo VCBS thì năm 2023, Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn thu hút dòng vốn FDI, đặc biệt là lợi thế cạnh tranh tốt thu hút vốn và hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc +1”.

Những lợi thế cạnh tranh của Việt Nam đối với chiến lược Trung Quốc + 1 của các doanh nghiệp FDI đó là:

+ Chi phí nhân công thấp: So với các nước khác trong cùng khu vực Đông Nam Á thì phí thuê nhân công tại Việt Nam vẫn khá thấp. Trong vài năm tới thì mức lương trả cho công nhân tại Việt Nam được đánh giá chỉ khoảng 2/3 so với các nước như Thái Lan, Indonesia, Trung Quốc, thấp hơn chút so với Malaysia hay Philippines, tương đương với Ấn Độ và Campuchia.

+ Giá điện kinh doanh tại Việt Nam thấp hơn so với các nước khác:

Mức giá điện đối với hoạt động sản xuất kinh doanh tại Việt Nam hiện đang thấp hơn đa số các nước khác trong khu vực, duy chỉ có cao hơn so với Indonesia một chút là khoảng 7,1 cent/kWh nên điều này cũng là lợi thế giúp các doanh nghiệp FDI lựa chọn Việt Nam nhằm giảm chi phí sản xuất cho họ.

+ Tỷ giá USD/VND khá ổn định: Theo báo cáo của VCBS thì kể từ 2016 cho tới nay, tỷ giá giữa USD và VND ít có biến động so với các nước khác trong khu vực, năm 2022 VND thậm chí còn mất giá nên các nhà đầu tư vào Việt Nam ít bị thiệt hại, đây có thể là lý do để các doanh nghiệp nước ngoài tiếp tục chọn Việt Nam để đầu tư xây dựng nhà máy sản xuất.

+ Việt Nam gần Trung Quốc, có sự tương đồng về văn hóa và ổn định về chính trị.

Việt Nam có đường biên giới chung với Trung quốc cũng là một lợi thế đối với chiến lược Trung Quốc + 1. Nhờ vào khoảng cách gần Trung Quốc mà thời gian vận chuyển hàng hóa, linh kiện sản xuất giữa Việt Nam và Trung Quốc khá nhanh, thuận lợi để di chuyển các nhà máy mà không tốn nhiều chi phí.

Thực tế cho thấy, trong vài năm trở lại đây thì các hãng công nghệ hàng đầu như Samsung đã chuyển gần hết nhà máy sang Việt Nam từ Trung Quốc, bên cạnh đó thì Apple cũng đã chuyển sản xuất Apple Watch tại Việt Nam và sắp tới còn có thêm Macbook.

Foxconn cũng đã đầu tư hơn 2 tỷ USD vào Việt Nam cho tới nay còn Pegatron thì cũng đã rót vốn gần 500 triệu USD.

+ Việt Nam đã kỹ nhiều thỏa thuận FTA hỗ trợ cho xuất/nhập khẩu.

Hiện nay, nước ta đã ký 15 thỏa thuận FTA có hiệu lực với nhiều đối tác hàng đầu như Anh, Nhật Bản, Trung Quốc, Hàn Quốc, EU, Ấn Độ, Canada, ASEAN, Úc…nên các doanh nghiệp nước ngoài khi đầu tư vào Việt nam sẽ được hưởng nhiều ưu đãi khi xuất/nhập khẩu hàng hóa tới các nước này.

+ Việt Nam có nhiều ưu đãi về thuế khi đầu tư:

• Thứ nhất: thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) là 20%, thấp hơn so với Malaysia, Indonesia và Philippine.
• Thứ 2: Chính sách thuế miễn giảm thuế 4 năm đầu, 5% trong 9 năm tiếp theo, 10% trong 2 năm sau đó và sau năm 16 là 20% tại các vùng có điều kiện kinh tế khó khăn…

Vốn FDI giải ngân vào Việt Nam cao nhất trong 5 năm

Số liệu thống kê gần đây cho thấy những con số ấn tượng về vốn FDI vào Việt Nam như:

+ Vốn FDI giải ngân so với vốn đăng ký trong năm 2022 đạt 17,45 tỷ USD (+ 15,18% YoY), cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

+ FDI vào Việt Nam khá ổn định khi không tụt hạng mà chỉ đứng sau Indonesia trong ASEAN, đáng chú ý là nguồn vốn FDI vào Việt Nam đã vượt qua Thái Lan và Malaysia từ những năm 2014 – 2015.

+ FDI đăng ký trong 10M.2022 đạt 22,46 tỷ USD, vẫn tăng 16,3% yoy nếu không tính dự án LNG Long An 1, 2 với
3,1 tỷ USD và Ô Môn 2 (1,3 tỷ USD) trong năm 2022.

+ FDI vào công nghiệp chế biến chế tạo vẫn chiếm phần lớn nhất với 57,4% (+1,26% yoy)

+ FDI vào lĩnh vực Bất động sản tăng 82% yoy, đạt 3,9 tỷ USD.

Cơ sở hạ tầng dần phát triển đồng bộ giúp tăng kết nối liên vùng

Vấn đề phát triển cơ sở hạ tầng để đáp ứng cho nhu cầu vận chuyển hàng hóa tại Việt Nam là vô cùng quan trọng. Nhà nước ta cũng đã nhận ra được vấn đề này và đang tích cực đầu tư nhằm phát triền hạ hầng đồng bộ cho việc kết nối liên vùng diễn ra nhanh hơn.

Một số điểm đáng chú ý về cơ sở hạ tầng của Việt Nam hiện nay như:

+ Đường cao tốc Bắc – Nam vẫn đang tích cực thi công để hoàn thiện vào năm 2025.

+ Các đoạn tuyến giai đoạn 1 dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong năm 2023 và đồng thời khởi công giai đoạn 2.

+ Phát triển các đường vành đai như VĐ 4 ở Hà Nội và VĐ 3 ở HCM sẽ giúp kinh tế các tỉnh ven HCM, HN đi lên.

+ Phát triển trục đường cao tốc Phía Nam, nâng tầm các khu vực xung quanh TP Hồ Chí Minh và các tỉnh miền Tây

+ Cụm cảng Cái Mép ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu đã lọt top 11/370 cảng hoạt động hiệu quả nhất thế giới theo CPPI 2021.

Nhu cầu tiêu dùng nội địa sẽ thúc đẩy sản xuất

Ngoài những chính sách ưu đãi cho việc xuất khẩu thì nhu cầu tiêu dùng trong nước cũng đang là một nhân tố xúc tác cho các doanh nghiệp sản xuất. Với việc tăng dần lương của người dân thì nhu cầu tiêu dùng của họ cũng tăng theo, những năm gần đây thì những con số thống kê thể hiện càng rõ rệt.

Điển hình như:

+ GDP bình quân đầu người tăng nhanh cùng tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) là 6,8%/năm.

+ Tổng mức bán lẻ hàng hóa, doanh thu dịch vụ tăng nhanh hơn tốc độ tăng GDP/đầu người với CAGR đạt 11,5%/năm trong giai đoạn 2010 – 2022.

+ Xu hướng mua hàng online của Việt Nam gia tăng nhanh chóng cũng thúc đẩy nhu cầu sản xuất, thuê nhà xưởng, trung tâm phân phối.

Giá & nguồn cung BĐS KCN cho thuê

+ Nguồn cung BĐS KCN tăng mạnh và tập trung chủ yếu ở miền Nam:

Tại Miền Nam, theo báo cáo từ VCBS thì nguồn cung KCN đang tăng mạnh ở khu vực miền Nam như Long An, Bình Dương, Đồng Nai. Tổng diện tích bất động sản khu công nghiệp đạt 27.780ha, tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái.

+ Giá cho thuê mặt bàng BDS tiếp tục tăng:

Theo VCBS thì giá cho thuê BDS KCN tại miền Bắc cuối quý 3/2022 đã tăng 5% so với cùng kỳ còn miền Nam thì tăng 10,7% so với cùng kỳ.

Giá cho thuê bặt bằng BĐS KCN phía Nam thường cao hơn do giá GPMB cao hơn.

+ Đối với tỷ lệ lấp đầy:

Tỷ lệ lấp đầy tại khu vực miền Bắc giảm nhẹ đạt 80% (-0,2% yoy) còn với miền Nam là 88%, tăng 3% so với cùng kỳ.

+ Nguồn cung BĐS KCN trong tương lai tăng chậm

Theo đánh giá của VCBS thì trong ngắn hạn, nguồn cung BĐS KCN khó có thể tăng nhanh bởi sự thay đổi trong chủ trương đầu tư của nghị định 35 nên các hồ sơ sẽ được cấp phép chậm hơn.

=> Nguồn cung mới có khả năng sẽ tăng chậm cho tới ít nhất là giai đoạn 2024 – 2025 và đây là cơ hội cho những doanh nghiệp trong lĩnh vực này gia tăng thu nhập khi cạnh tranh còn ít.

Giá, nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xay sẵn

Theo VCBS thì nguồn cung nhà xưởng sản xuất, nhà kho xây sẵn đang có sự dịch chuyển dần ra các tỉnh Long An, Đồng Nai và BRVT.

Nguồn cung NXXS tăng nhẹ ở miền Nam còn tại miền Bắc thì tăng 10,2% còn giá cho thuê không tăng mấy ở cả 2 miền.

TOP Cổ phiếu BĐS KCN tiềm năng 2023

Danh sách các cổ phiếu BĐS KCN tiêu biểu của ngành:

Cổ phiếu ngành bất động sản KCN tiềm năng 2023 được VCBS khuyến nghị mua đó là: IDC và LHG. Khuyến nghị đầu tư này dựa trên các tiêu chí như:

• Doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh
• Vị trí BĐS KCN ở nơi đắc địa, nằm trong các khu kinh tế trọng điểm, gần khu vực tiêu dùng nội địa như Hà Nội và TPHCM.
• Có nguồn bất động sản, kho bãi sẵn sàng để cho thuê với diện tích lớn.

Tìm hiểu qua một chút thông tin của 2 doanh nghiệp này:

IDC của Tổng Công ty IDICO – CTCP

Xuất phát điểm của IDC là một công ty nhà nước nhưng kể từ năm 2011 thì đã cổ phần hóa. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh của IDC là bất động sản KCN, BĐS dân cư, xây lắp cơ sở hạ tầng, sản xuất và phân phối điện…

IDC là doanh nghiệp hàng đầu trong ngành BĐS KCN tại Việt Nam bên cạnh các ông lớn khác như KBC, Becamex, VSIP, Viglacera với tổng diện tích đất khu công nghiệp đang cho thuê/sẵn sàng cho thuê lên tới 3.200ha và đang xin cấp phép thêm hơn 1000 ha nữa.

Những lý do nên đầu tư vào cổ phiếu IDC của VCBS đó là:

• Diện tích sẵn sàng cho thuê lớn lên tới hơn 720ha chủ yếu tại Long An, BR-VT, Bắc Ninh và Thái Bình

• Dòng tiền đều từ việc thu phí đường bộ của công ty con HTI tại trạm thu phí An Sương – An Lạc (tới năm 2033) và QL51.

• Sở hữu giấy phép phân phối điện trong KCN Nhơn Trạch I, V và KCN Hựu Thạnh đồng thời sở hữu công suất 114 MW thủy điện đem lại dòng tiền ổn định hàng năm.

• Có thể phát triển điện áp mái bán trong nội khu mà không cần tới chính sách giá bán của EVN

• Kế hoạch xây dựng hơn 100ha nhà xưởng. Bắt đầu với 4,96ha tại KCN Nhơn Trạch I và 9,3ha tại KCN Hựu Thạnh dự kiến cho thuê từ 2023.

LHG của CTCP LONG HẬU

CTCP Long Hậu hiện đang sở hữu 3 KCN với tổng diện tích gần 370ha tại Long An – Ngay cạnh TPHCM và cảng Hiệp Phước. Tổng diện tích có sẵn để cho thuê là khoảng hơn 50ha, doanh nghiệp này cũng đang trong quá trình xin cấp phép thêm 290ha tại các KCN Long Hậu (Long An), An Định (Vĩnh Long) cùng với hơn 100 nghìn m2 nhà xưởng đã xây sẵn tại Long An KCNC Đà Nẵng và còn trong quá trình mở rộng thêm nữa.

Những lý do nên đầu tư vào cổ phiếu LHG của VCBS đó là:

• Tài chính lành mạnh với tỷ lệ D/A chỉ 5% với lượng tiền mặt dồi dào.

• Long Hậu 3.1 còn hơn 50ha đất trống với 20ha có thể cho thuê ngay. Bên cạnh đó thì giá cho thuê khá cao ở mức 250 USD/m2/kỳ thuê.

• Long Hậu 3.2 (90ha) và An Định (200ha) sẽ đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong dài hạn của LHG

• 100.000 m2 nhà xưởng sản xuất đem về dòng tiền ổn định hàng năm đạt trên 100 tỷ đồng và đang tiếp tục mở rộng.

• Triển vọng ngày xây dựng 2023 & Top mã cổ phiếu tiềm năng

Trên đây là đánh giá tiềm năng phát triển của Bất động sản KCN trong năm 2023 cũng như những cổ phiếu tiềm năng ngành BĐS KCN mà VCBS khuyến nghị đầu tư để các bạn tham khảo. Nhìn chung theo đánh giá của VCBS thì năm 2023 cũng như những năm sắp tới, các doanh nghiệp ngành BĐS KCN sẽ có nhiều lợi thế để phát triển nhờ vào nhiều nguyên do. Điều này có thể sẽ là chất xúc tác cho sự tăng trưởng của những cổ phiếu thuộc nhóm ngành này trong tương lai.