Có thể nói, sổ đỏ là một giấy tờ quan trọng và là điều kiện đầu tiên để nhà đầu quyết định mua đất. Vậy sổ đỏ là gì và cách để phân biệt sổ đỏ thật hay giả trong giao dịch mua bán. Điều đó sẽ có trong nội dung bài viết này.
Nội dung
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là gì?
Sổ đỏ là cách gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tài sản được cấp sổ đỏ gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng cây lâu năm.
Sổ đỏ là gì? Với thủ tục làm sổ đỏ cũng là cách thông thường của người dân khi đến cơ quan nhà nước làm thủ tục Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Phân biệt sổ đỏ là gì sổ hồng là gì?
Về khái niệm
Sổ đỏ là gì? Đây là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là mẫu do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành. Loại giấy tờ này trước tiên là ghi nhận quyền sử dụng đất có thể là đất ở, đất sản xuất nông nghiệp, vườn, ao, đất rừng… khi nào có công trình xây dựng trên đất thì ghi nhận việc xây dựng công trình trên đất có thể là nhà ở.
Sổ hồng là mẫu do Bộ xây dựng ban hành với nội ghi là ghi nhận Nhà ở và đất ở nên có mẫu là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, phạm vi là ghi nhận sở hữu nhà trước sau đó ghi nhận Quyền sử dụng đất ở, không ghi loại đất khác.
.Đến nay, các loại sổ này đều thông nhất cấp đổi một loai giấy chứng nhận nhà đất là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhưng dù là mẫu nào đi chăng nữa cũng là một chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng và sở hữu hợp pháp nhà đất.
Chủ sở hữu ghi tên trên Giấy chứng nhận
Cả sổ đỏ và sổ hồng đều có quy định chung về quyền sở hữu theo quy định.
Nếu ghi hộ gia đình có nghĩa là toàn bộ thành viên hộ gia đình đó, hộ gia đình có thể có vợ, chồng, con, cháu…
Cá nhân đứng tên thì phải xác định xem họ có vợ hay chồng không. Nếu có thì là đồng sở hữu của 2 người.
Việc định đoạt như bán, chuyển nhượng hay các việc như: Thế chấp, cho thuê, trao đổi, tặng cho…. đều phải được các chủ sở hữu đồng ý, kể cả là đồng sở hữu chung vợ chồng hay toàn bộ thành viên hộ gia đình.
Thẩm quyền cấp sổ hồng và sổ đỏ
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp sổ hồng cho tổ chức. Trường hợp chủ sở hữu chung là tổ chức và cá nhân thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp sổ hồng.
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình.
Điều kiện để cấp sổ đỏ
Theo Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì điều kiện làm thủ tục cấp sổ đỏ gồm 03 nhóm:
Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, có giấy tờ chứng minh như sổ đỏ quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, cho tặng tài sản, giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở, giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước;…. Trường hợp này không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Có giấy tờ nhưng mang tên người khác có kèm theo giấy tờ hợp pháp việc mua bán, cho tặng,… trước ngày 1/7/1014 chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng đất và không xảy ra tranh chấp.
- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo quyết định của tòa án, quyết định giải quyết tranh chấp,…
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê từ 15/10/1993 đến 1/7/2014.
Nhóm 2: Không có giấy tờ quyền sử dụng đất (chỉ áp dụng với hộ gia đình, cá nhân)
- Sử dụng đất ổn định trước ngày 1/7/2014, không có tranh chấp, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông, lâm nghiệp tại vùng kinh tế khó khăn thì được làm sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Được cấp sổ đỏ và phải nộp tiền sử dụng đất khi đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, tranh chấp.
Nhóm 3: Đất lấn, chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền
- Đây là trường hợp khó được cấp sổ đỏ nhất vì là các trường hợp mà thời điểm lấn, chiếm hoặc giao đất thì vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã sử dụng ổn định, lâu dài nên điều kiện rất chặt chẽ.
- Những hành vi lấn chiếm, giao đất không đúng thẩm quyền trước ngày 01/7/2014 mới được cấp hoặc xem xét cấp Sổ đỏ.
- Nếu xảy ra sau ngày 01/7/2014 sẽ bị xử lý, đất lấn chiếm hoặc được giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi.
Phân biệt sổ đỏ thật – giả thế nào?
Một trong những vấn nạn hiện nay là tình trạng sổ đỏ giả trà trộn khiến nhiều nhà đầu tư mua đất bị mắc lừa dẫn đến thiệt hại lớn về mặt tài chính, sai phạm pháp luật nghiêm trọng.
Để tránh bị cá nhân, chủ đầu tư lợi dụng, cần phải nắm rõ cách phân biệt sổ đỏ thật và giả đảm bảo quyền lợi cho bạn khi có ý định đầu tư mua đất.
Kiểm tra sổ đỏ dựa trên các thông tin của giấy tờ
Để kiểm tra sổ đỏ là thật hay giả bạn có thể sử dụng cách kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận, đặc biệt là mã vạch in ở cuối trang 4 của giấy chứng nhận.
Mã vạch sổ đỏ được sử dụng để quản lý và tra cứu thông tin về chứng chỉ và hồ sơ chứng nhận.
Tuy nhiên, việc xác minh này tuy dễ nhưng tỷ lệ không cao, người mua nên kiểm tra thông tin tại văn phòng đăng ký đất đai.
Đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất
Đối với các địa phương thành lập văn phòng đăng ký đất đai, sở hữu tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,..
Những địa phương không thành lập văn phòng đăng ký đất đai: Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án, tổ chức, cá nhân nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Bên cạnh đó, đối với trường hợp người mua không tự kiểm tra hoặc không kiểm tra tại Văn phòng đăng ký đất đai thì phải thực hiện đúng thủ tục đăng ký biến động (thủ tục sang tên sổ đỏ), khi làm thủ tục đăng ký biến động ký vào sổ địa chỉ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ quét mã vạch, từ đó phát hiện sổ đỏ thật hay giả.
Thủ tục và quy trình cấp sổ đỏ hiện nay?
Sổ đỏ là gì? Để có quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, việc lập sổ đỏ là điều cần thiết và quan trọng.
Thủ tục làm sổ đỏ được quy định theo khoản 1 Điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK.
- Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…).
- Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
- Sổ hộ khẩu, CMT/CCCD,…
Quy trình cấp sổ đỏ:
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
- Địa phương nào đã thành lập Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận và xử lý
- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).
- Khi hồ sơ đủ, Công chức viên tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp.
Xử lý yêu cầu cấp Sổ cho hộ gia đình, cá nhân:
- Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền phải nộp cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu cấp Sổ.
- Hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo quy định như: Lệ phí cấp giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có). Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Bước 3. Trả kết quả
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Sổ đỏ cho người được cấp đã nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc gửi Sổ đỏ cho UBND cấp xã để trao hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.
Thời gian giải quyết cấp sổ đỏ:
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
Với những thông tin hữu ích trong bài viết, hy vọng bạn đã hiểu về sổ đỏ là gì, những quy định trong việc cấp giấy quyền sử dụng đất. Nếu là một nhà đầu tư, bạn cần lưu tâm đến cách phân biệt sổ đỏ để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
