Trong những năm trở lại đây, thuật ngữ đất dịch vụ đã được nhắc đến rất nhiều và nó đang trở thành xu hướng đầu tư mới của nhiều người. Vậy đất dịch vụ là gì, việc mua bán đất dịch vụ diễn ra thế nào đúng pháp luật. Những băn khoăn của bạn sẽ được giải đáp trong nội dung bài viết này.
Nội dung
Đất dịch vụ là gì?
Thế nào là đất dịch vụ?
Đất dịch vụ là gì? Đất dịch vụ hay còn gọi là đất thương mại là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện xây dựng các dự án.
Cụ thể, những hộ gia đình, những cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà bị thu hồi trên 30% diện tích đất mà không được nhà nước bồi thường bằng đất nông nghiệp tương đương thì sẽ được hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm mới.
Một trong cách hỗ trợ đó chính là giao đất tại vị trí có thể làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh dịch vụ phi nông nghiệp và loại đất này, người ta gọi là đất dịch vụ.
Không chỉ là những phần đất dùng hỗ trợ cho người dân sản xuất kinh doanh, dịch vụ phi nông nghiệp, khu đất dịch vụ còn là đất đấu thầu ở các khu công cộng như chợ, bến xe, công viên…
Đặc điểm đất dịch vụ
Ngoài khái niệm đất dịch vụ là gì, những đặc điểm của loại hình bất động sản này cũng cần được bạn lưu tâm.
- Đất dịch vụ là loại đất được nhà nước giao cho hộ gia đình hoặc đấu thầu theo quy định của pháp luật. Thường loại đất này có diện tích không lớn chỉ 40 – 50m2 nhưng lại có được vị trí đẹp.
- Vị trí đất thương mại nằm sát các khu đô thị và thuận lợi cho kinh doanh thương mại và dịch vụ tạo thu nhập bởi mục đích bồi thường đất này là để giúp người bị mất đất có thể có việc làm tăng thu nhập.
- Các hộ gia đình được giao sử dụng đất dịch vụ sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và sẽ được bồi thường theo giá nhà nước nếu phải thu hồi.
- Nằm ở vị trí đẹp nhưng đất dịch vụ giá rẻ hơn nhiều so với đất dự án.
- Các diện tích đất nông nghiệp thu hồi để phát triển các dự án khu đô thị và những lô đất này thường được chính quyền xây dựng cơ sở hạ tầng mới mới bàn giao đất. Bởi vậy có cơ sở hạ tầng đồng bộ, đường rộng thuận lợi giao thông đi lại.
- Đất được cấp lâu dài và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ được phép xây nhà cao tầng để ở hoặc kinh doanh. Điều 125 Luật Đất đai 2013 khoản 4 quy định: “Nếu đất thương mại, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê thì được sử dụng ổn định lâu dài như đất ở”.
- Đất thương mại dịch vụ, đất làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp được nhà nước cho thuê hoặc giao sử dụng có thời hạn thì thời hạn có thể là không quá 50 năm hoặc 70 năm.
Phân loại đất dịch vụ
Đất dịch vụ được chia thành 2 loại là đất dịch vụ đấu thầu ở các khu vực công cộng như chợ, bến xe và đất dịch vụ được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện các dự án.
Khái niệm đất dịch vụ 5%, 7%, 10% là cách gọi về tỉ lệ bồi thường hoặc giao đất theo số đất nông nghiệp bị thu hồi.
Đất dịch vụ 10% tức là người bị thu hồi đất sẽ được đền bù bằng 10% diện tích đất bị thu hồi theo quy định của từng địa phương.
Đối với các loại đất 5%, 7%… thì theo quy định tại Điều 132 Luật Đất đai năm 2013 thì mỗi xã phường, địa phương, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp phục vụ cho công ích là 5% hoặc hơn 5% tùy theo quỹ đất của địa phương.
Đất dịch vụ 5%, 7% thực tế là tên gọi của loại đất trước kia chỉ đất công quỹ 5% và được giao cho các hộ gia đình canh tác hoặc sau khi hộ dân đưa đất vào hợp tác thì được giữ lại 5% đất để tự chủ sản xuất. Tỉ lệ phần trăm này sẽ phụ thuộc vào quỹ đất của từng địa phương.
Các quy định mới về đất dịch vụ
Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không?
Câu hỏi đất dịch vụ được cấp sổ đỏ không được nhiều chủ chủ đầu tư quan tâm. về mặt pháp lý đất dịch vụ là đất nhà nước giao bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp trên 30% tổng diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình.
Đất thương mại được giao sử dụng lâu dài nhưng chưa có sổ đỏ và người sử dụng đất không thể chuyển nhượng do chưa có đầy đủ giấy tờ hợp lệ.
Thay đất sản xuất chuyển đổi sang kinh doanh dịch vụ thương mại mà không phải để ở, mảnh đất dịch vụ có thể được cấp sổ đỏ nếu đảm bảo các loại giấy tờ theo quy định của Nhà nước.
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thương mại dịch vụ sang đất ở được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:
- Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Có được mua bán/ chuyển nhượng đất dịch vụ không?
Ngoài tìm hiểu đất dịch vụ là gì? vấn đề mua bán đất dịch vụ cũng được nhà đầu tư quan tâm.
Theo Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
b) Đất không có tranh chấp.
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Tuy nhiên, đất dịch vụ thương mại cũng có loại chưa quyết định giao đất đang chờ cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện mặt bằng và thủ tục thì sẽ không thể thực hiện thủ tục mua bán/chuyển nhượng.
Đất đã có quyết định giao, cấp sổ đỏ thì bạn hoàn toàn có thể chuyển nhượng, mua bán như bình thường.
Đất dịch vụ có được phép xây nhà không?
Trong quy định của pháp luật hiện nay, không có quy định nào về việc xây nhà trên đất dịch vụ nhưng loại đất này được xác định là đất ở kết hợp đất kinh doanh nên có thể xây dựng nhà.
Đông thời, pháp luật cũng không cấm xây nhà trên đất thương mại nên bạn hoàn toàn có thể xây dựng nhà kiên cố, cao tầng.
Tuy nhiên, việc xây nhà cũng cần phải được cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.
Thủ tục mua bán đất dịch vụ
Quy định về đất dịch vụ có thể chuyển nhượng, mua bán được tuân thủ theo quy định về thủ tục sang tên, chuyển nhượng đất của luật đất đai 2013 hiện hành và thông tư Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hướng dẫn.
Thủ tục chuyển nhượng, sang tên sổ đỏ đất dịch vụ đảm bảo quy định tại điều 9.2 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đó là người chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng trừ trường hợp 1 bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản;
- Giấy chứng nhận đã được cấp (bản gốc);
- Các loại giấy tờ khác liên quan đến nhân thân như: CMND, sổ hộ khẩu…
Hy vọng những thông tin trong bài viết đã giúp bạn hiểu hơn về đất dịch vụ là gì, và những điều cần nắm rõ trước khi bạn có ý định đầu tư đất dịch vụ đảm bảo tính an toàn, lợi ích khi mua đất dịch vụ trong những giao dịch mua bán đất tương lai.
