Bất động sản tại Việt Nam đang đắt hay rẻ

🎯 Bất động sản Việt Nam: Đắt hay rẻ theo chuẩn quốc tế?

BĐS đô thị Việt Nam đắt theo mọi chỉ số quốc tế: Hộ gia đình trung vị cần 15-20 năm thu nhập để mua nhà, gấp 3-4 lần khả năng chi trả chuẩn.

📊

Median P/I - Chỉ số đo lường quốc tế phổ biến

Công thức: Giá nhà trung vị / Thu nhập hộ gia đình trung vị. Chuẩn quốc tế: ≤3 là dễ tiếp cận, 3-5 hơi khó, 5-9 rất khó, ≥9 gần như không thể. Đây là chỉ số phản ánh đúng nhất cảm giác của đa số người dân (nhóm trung vị).

🏙️

Hệ số P/I tại Việt Nam: Đô thị rất cao, nông thôn cao

Hà Nội: Thu nhập hộ ~300tr/năm, giá nhà ~5 tỷ → P/I = 16-17 (rất khó tiếp cận). Nông thôn: Thu nhập ~168tr/năm, giá ~2 tỷ → P/I = 12. Dù có hiệu chỉnh số liệu, đây vẫn là mức rất cao.

⚖️

Mean P/I vs Median P/I: Tại sao cảm giác khác thực tế

GDP bình quân đầu người VN: $4,800/năm (~520tr/hộ 4 người). Nhưng thu nhập trung vị chỉ đạt 60-62% mức bình quân do chênh lệch giàu nghèo. Nghịch lý: Giá nhà tăng không lệch so với thu nhập bình quân, nhưng đa số vẫn thấy khó mua hơn vì họ thuộc nhóm trung vị bị bỏ lại phía sau.

🏠

Price-to-Rent Ratio: Hiệu suất đầu tư BĐS VN rất thấp

Công thức: Giá mua / Tiền thuê 1 năm. Chuẩn: 15-20 là hợp lý, >21 là mua đắt hơn thuê. VN hiện tại: P/R = 50-100 (tức lợi suất cho thuê chỉ 1-2%/năm). Xu hướng: P/R sẽ giảm dần khi giá mua khó tăng và tiền thuê tăng nhanh hơn.

🏦

HAI (Housing Affordability Index): Cần thu nhập gấp 3-4 lần

Chuẩn NAR (Mỹ): Vay 80%, trả 25% thu nhập/tháng là đủ → HAI = 100. VN hiện tại: HAI ≈ 30, nghĩa là hộ trung vị cần thu nhập gấp 3-4 lần mới đủ khả năng mua nhà trung vị theo chuẩn quốc tế.

🌏

Ngoại tham chiếu: So sánh với các thành phố khác

Phương pháp: So sánh HN với Tokyo, Bangkok, Sydney về giá, thu nhập, tiện ích, cơ hội việc làm. Hạn chế: Mang tính chủ quan hơn, khó so sánh đủ tiêu chí. Nhưng vẫn hữu ích để đánh giá tương đối giữa các khu vực có đặc điểm tương đồng.

⚠️

Tại sao P/I cực cao có thể trì hoãn: Yếu tố đệm xã hội

Tỉ lệ sở hữu nhà sẵn có cao (thừa kế thế hệ trước) + giá thuê còn rẻ → áp lực xã hội chưa bùng phát ngay. Điều này chỉ trì hoãn, không tránh khỏi xu hướng điều chỉnh về P/I hợp lý. Nhà nước cần can thiệp (NOXH, chính sách) để đảm bảo an sinh.

🎯

Quy hoạch tốt = Cân bằng giữa tinh hoa và đa số

Phân tầng: Nhóm tinh hoa trả cao hưởng đặc quyền (P/I 20-30+), nhóm trung bình có nhà ở hợp lý (P/I 3-7). Ví dụ Singapore: BĐS tư nhân cực đắt, nhưng 80% dân sống ở HDB với P/I 4-5. Việt Nam cần học mô hình này.

⚡ BĐS Việt Nam đắt khi tính theo thu nhập khi so 4 chỉ số quốc tế. Nhưng đắt ≠ sắp giảm giá. Hãy tập tập trung vào CHÍNH SÁCH, yếu tố lớn nhất quyết định tăng/giảm giá thực sự.

📖 Đọc Chi Tiết Để Hiểu Sâu - Nhớ Lâu

Bất động sản ở Việt Nam đang đắt rẻ, cao thấp ra sao? Đây cũng là một trong những dữ liệu để dự báo xu hướng hay cân đối quyết định mua hay đầu tư. Tôi sẽ cùng bạn trả lời câu hỏi này thông qua dữ liệu và hệ thống luận điểm.

Và tất nhiên, chúng ta cần tới tham chiếu để có thể so sánh và kết luận. 2 tham chiếu được sử dụng là nội tham chiếu – trong chính khu vực và ngoại tham chiếu – so với khu vực khác.

Nội tham chiếu

Nội dung

1 Nội tham chiếu
2 Ngoại tham chiếu
3 Lời kết giá nhà tại Việt Nam

Tiền chỉ là tham chiếu tương đối. 1 tỷ của năm nay khác năm sau, khác 10 năm trước nên nó không bao giờ được dùng làm thước đo chuẩn. Giá 2 tỷ chưa chắc đã đắt, nhưng mấy năm trước giá 1.5 có khi lại đắt hơn.

Ngoài ra, việc đắt hay rẻ sẽ không thể kết luận chung giữa nông thôn và thành thị, giữa các tỉnh thành phố khác nhau. Tuy nhiên, chúng ta có chung công thức để tính toán. Bạn dùng công thức đó để áp dụng cho nơi mà mình quan tâm hay thu nhập, nhu cầu bản thân. Trong bài chủ yếu nói tới phân khúc thành phố lớn, nơi nhu cầu tập trung cao nhất.

Chúng ta sẽ cùng nhau sử dụng bộ tham chiếu quốc tế phổ biến:

Median Price-to-Income Ratio – Hệ số P/I trung vị

Giá nhà trung vị / Thu nhập hộ gia đình trung vị

Hãy đọc kỹ công thức, là trung vị: Nhóm phổ biến, điển hình nhất trong cộng đồng cư dân. Nó là thu nhập của nhóm ở vị trí trung bình trong xã hội (Luôn đông nhất). Không phải mức trung bình của toàn xã hội chia đều -Thứ sẽ bị kéo lệch khi tỉ lệ giàu nghèo khác nhau.

Median P/I được World Bank/UNCHS chọn làm chỉ số chính (H1) trong Housing Indicator System năm 1991. Sau đó được UN Commission for Sustainable Development, NAR (Mỹ), và nhiều tổ chức quốc tế khác áp dụng làm chuẩn đo lường housing affordability. [Wikipedia]

Bảng tham chiếu rate chuẩn:

Dễ tiếp cận (Affordable): 3,0 trở xuống
Hơi khó tiếp cận (Moderately Unaffordable): 3,1 – 4,0
Khó tiếp cận nghiêm trọng (Seriously Unaffordable): 4,1 – 5,0
Rất khó tiếp cận (Severely Unaffordable): 5,1 – 8,9
Gần như không thể tiếp cận (Impossibly Unaffordable): 9,0 trở lên

Đây là thu nhập HỘ GIA ĐÌNH, không phải một cá nhân. Nó chỉ mô phỏng đúng về cơ hội mua nhà của một gia đình công nhân cơ bản. Và mục tiêu cũng là những căn nhà ở mức trung bình xã hội theo hầu hết các tiêu chí. Đây là nhu cầu chính đáng của số đông trong xã hội mà các quốc gia đều cố gắng đáp ứng.

Bạn có thể chấm điểm về cơ hội sở hữu nhà của bản thân theo giá và thu nhập hiện hữu. Hãy thay thế trong công thức bằng thu nhập gia đình bạn và giá BĐS nơi bạn muốn mua. Chỉ xác định mức khả thi, không bàn đắt rẻ vì nó là dữ liệu cá nhân độc lập.

Hệ số P/I trung vị ở đô thị

Đây không phải rate tiêu chuẩn cho mọi khu vực. Theo quy luật cả ngàn năm, con người luôn di cư tới những nơi thuận lợi và nhiều ưu điểm. Với sự giới hạn của hạ tầng, tiện ích, càng vào lõi mức cạnh tranh càng cao đẩy mức giá lên cao hơn. Hệ số này không chỉ phản ánh đắt / rẻ của BĐS, mà còn phản ánh nhu cầu và xu hướng di cư.

Người ta sẽ sử dụng quy hoạch để giải quyết bài toán này:

Phân tầng đẳng cấp của nhóm tinh hoa vượt trội, họ sẽ chi trả nhiều hơn để hưởng tiện tích đặc quyền. Hệ số P/I trung vị tối thiểu >10, thậm chí đạt 20, 30+ năm thu nhập hộ gia đình trung bình.
Đáp ứng nhu cầu ở, làm việc và phát triển tại đô thị của đa số (có thu nhập trung bình – khá). Hệ số P/I trung vị hợp lý ở 3 – 7.

Hệ số P/I các bang nước Mỹ, chênh lệch lớn giữa các bang là bình thường

Một quy hoạch tốt là quy hoạch giải quyết được cả bài toán của đa số (thu nhập trung bình khá) lẫn thiểu số (thu nhập rất cao). Người lao động trung bình có chỗ ở đủ ổn ở đô thị, và người rất giỏi được hưởng đẳng cấp khác biệt.

Các trường hợp hệ số P/I trung vị cao

Khi hệ số P/I trung vị cao – tức khó mua nhà, chúng ta thường có 2 trường hợp:

Quy hoạch không mong muốn nhận thêm nhập cư (Do hạ tầng, chiến lược). Mức giá sẽ ngăn cản hoàn toàn những người chưa đủ 1 cách dễ dàng. Đây là hệ số cao chủ động, giá sẽ không giảm.
Cung cầu quá mất cân bằng. Đặc biệt thiếu nhóm nhà ở nằm ở phân khúc hệ số 3 – 7.

Kết luận:

Khi bạn nhìn thấy hệ số P/I trung vị rất cao, nó chỉ phản ánh rằng khả năng mua nhà của hộ gia đình trung bình là cực khó, có thể coi là đắt so với đa số.
Cầu ở đô thị là tất yếu, và các nước sẽ đều cố gắng làm 2 việc: Gia tăng cung – Hạn chế cầu đầu cơ để đáp ứng nhu cầu của đa số.

Đánh giá mức hệ số P/I trung vị ở Việt Nam

Ở Hà Nội, chồng lương 16 triệu, vợ lương 9 triệu có thể coi là phổ biến và dễ đạt. Thu nhập một năm sẽ khoảng 300 triệu. Với giá nhà trung bình cơ bản ở mức 5 tỷ, bạn sẽ cần tới 16 năm thu nhập trước chi tiêu. Căn nhà đủ đẹp một chút thì sẽ là vài chục lần thu nhập trung vị.

Ở nông thôn, Chồng lương 8 triệu và vợ lương 6 triệu. Với tổng thu nhập 168 triệu /năm. Nếu để mua mới cả nhà và đất khoảng 2 tỷ. Hệ số sẽ là 12, chỉ số thấp hơn đô thị nhưng vẫn ở ngưỡng rất cao. Tuy nhiên do đặc thù có sẵn đất đai, chỉ cần xây nhà nên chỗ ở tại nông thôn dễ thở hơn rõ rệt.

(Dữ liệu mang tính tương đối – Giá nhà hợp với người lao động trung bình lẫn lương trung bình có thể điều chỉnh một chút, nhưng không lệch nhiều kết quả cuối cùng)

Từ dữ liệu này có thể đánh giá về hệ số tại các khu vực:

TP lớn: Rất cao;
Tại TP ở các tỉnh: Khá cao;
Nông thôn: Tương đối cao.

Trong vùng lõi hay trung tâm, hệ số là 15 – 20 – 50 vẫn rất bình thường. Nhưng đối với nhu cầu chính đáng là ở cận đô thị, giá vẫn ở mức >10, đó là cao. Từ đó chúng ta có kết luận phía trên.

Mean Price-to-Income Ratio (P/I)

Công thức vẫn giống hệt phía trên, chỉ là thay trung vị bằng trung bình (Median vs Mean). Lúc này chúng ta có thể dùng GDP đầu người quy đổi.

GDP đầu người của VN đang ở mức $4800/Năm => Khoảng 130 triệu /Năm.

Như vậy một hộ gia đình có 4 thành viên (2 vợ chồng và 2 con) phải đạt mức thu nhập 650 triệu mỗi năm để đạt được mức chia đều bình quân.

Nếu bạn có mức thu nhập này, ở nông thôn P/I của bạn là 3, cực kỳ đơn giản trong việc mua và sở hữu nhà. Ở thành phố, P/I khoảng 10. Vẫn còn rất khó khăn trong việc sở hữu nhà, nhưng không tới mức không thể.

Như vậy bạn cần thấy một vấn đề:

Thu nhập hộ gia đình trung vị thấp hơn nhiều so với thu nhập bình quân đầu người.

Bạn dễ dàng đi làm và có thu nhập cao hơn mức 130 triệu / Năm. Nhưng cả hộ của bạn (Bao gồm cha mẹ, con cái – Không có thu nhập, vợ) đều phải cao hơn, hoặc bù trừ nhau đủ mới đạt thu nhập trung bình.

Đây chính là vấn đề của chênh lệch giàu nghèo. Tầng lớp giàu đã kéo mức bình quân lên cao, nên người nào đạt trung bình cộng thực ra đã là ở mức chớm khá so với mặt bằng xã hội. Còn đa số trung vị lệch rất xa so với trung bình, thậm chí chỉ đạt 60 – 62%.

Như vậy nếu bạn thấy giá nhà theo GDP đầu người còn áp lực, thì chắc chắn đa số người dân còn áp lực hơn rất nhiều.

Có 2 ghi nhớ cho bạn

Hệ số P/I trung vị phản ánh thật nhất cảm giác của người dân, họ chiếm đa số.
Hệ số P/I bình quân mới thực sự tác động tới giá. Bởi giá bán bình đẳng trước giàu nghèo, đông hay ít.

Hãy xem dữ liệu thực tế:

1. Năm 2002, 1 Căn hộ tại Trung Hòa Nhân Chính có giá 5tr/m2. Thu nhập bình quân đầu người 440 USD, tỉ giá 15.600 => 6.8 triệu/Năm. Mỗi năm thu nhập mua được 1.36m2.
2. Năm 2025, nó có giá 80 triệu/m2, thu nhập bình quân đầu người 4800 USD, Tỉ giá 26.800 => 129 triệu /năm. Mỗi năm thu nhập mua được: 1.6m2

Như vậy dù giá chung cư tăng rất mạnh, nhưng vẫn chậm hơn thu nhập bình quân. Tại sao người ta lại cảm thấy BĐS bây giờ khó mua hơn 2002 rất nhiều?

Thứ nhất: Nhu cầu đô thị hóa ngày càng rõ rệt, các tầng lớp trung bình tới khá đều có khát khao ở lại đô thị. Nên cảm giác sẽ rõ hơn 2002, thời điểm mà ước mơ ở đô thị chỉ có ở tầng lớp khá.
Thứ hai: Thu nhập bình quân đánh bại giá nhà về tốc độ tăng, chứ thu nhập trung vị chưa chắc. Giới siêu giàu, khá giàu đã kéo thu nhập bình quân sai hơn tới 38 – 40% với trung vị.

Sự phân hóa, chênh lệch giàu nghèo này khiến bạn cảm thấy quanh mình rất nhiều người giàu thì phải, nhà 10 15 20 tỷ mua ầm ầm. Và bạn cũng đồng thời có cả cảm giác: Với giá nhà này chắc đa số không bao giờ mua nổi nhà mất.

Nó khiến bạn tự hỏi: Thế thực ra xã hội giàu hay nghèo? Trả lời: Bình quân đang khá lên, nhưng số đông vẫn còn ngụp lặn mới là sự thật. Đây cũng là thực trạng tại Trung Quốc: Bình quân 13K$/Năm. Cực cao, nhưng trung vị thì khá thảm hại.

Price-to-Rent Ratio (P/R)

Giá mua / Tiền thuê 1 năm. Tham chiếu: Chuẩn: 15-20 là hợp lý, >21 là mua đắt hơn thuê. <15 thì mua hơn thuê

P/R của BĐS VN đang tốt dần lên, nhưng vẫn khá thê thảm. Rất nhiều BĐS chỉ đạt mức cho thuê 1 – 2%, tức P/R 50 – 100 lần. Tuy nhiên xu hướng của P/R sẽ giảm dần trong tương lai, khi mà mua ngày càng kém hiệu suất và thuê vẫn gia tăng nhu cầu. Mọi thứ sẽ từ từ về cân bằng, đồng thời cả việc giá mua hạn chế tăng và tiền thuê tăng nhanh hơn.

Tức là trong tương lai dài hẳn, giá BĐS sẽ ít cơ hội bùng nổ nhưng tiền cho thuê thì sẽ sáng hơn đáng kể. Tìm hiểu thêm về câu chuyện BĐS cho thuê ở đây.

Housing Affordability Index (HAI) – NAR

Đây là chuẩn do Hiệp hội Môi giới Bất động sản Hoa Kỳ (NAR) tạo ra, và là chuẩn quốc tế phổ biến nhất để đo xem hộ trung vị có “mua nổi” căn nhà trung vị hay không.

Dễ hiểu hơn như sau: Giả sử mua vay 80% khi mua nhà, 1 tháng cắt 25% thu nhập có đủ trả dần hay không?

Giả sử:

Giá căn hộ trung vị: 4 tỷ đồng
Trả trước 20%, vay 80% = 3,2 tỷ đồng
Lãi suất vay: 7%/năm
Kỳ hạn: 20 năm

Khoản trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) được tính theo công thức chuẩn PMT: 24.8 triệu tháng.

Nếu thu nhập hộ trung vị = 30 triệu/tháng, và chỉ được dùng 25% thu nhập để trả nợ (theo chuẩn NAR) → tức 7,5 triệu/tháng.

HAI = 7,5 / 24,8×100=30

Bảng tham chiếu chuẩn: HAI = 100 nghĩa là thu nhập trung bình vừa đủ mua nhà trung bình | HAI < 100: khó mua (đắt) | HAI > 100: dễ mua (rẻ)

Như vậy giá nhà ở Việt Nam đắt gấp 3 lần thu nhập trung vị. Bạn cần X4 lần thu nhập hộ gia đình lên, thì khi đó trích 25% cho mua nhà mới đúng chuẩn.

Có thể tính nhanh như sau: Lấy 1/4 thu nhập rồi chia cho số tiền cần trả hàng tháng khi vay bank thì ra rate, hoặc làm phép trừ cũng được. 1/4 thu nhập mà lớn hơn phần tiền cần trả khi vay 80% mua nhà là ổn.

Đánh giá: Theo tham chiếu này, thu nhập và giá nhà trung vị của Việt Nam cũng rất mất cân bằng.

Một chỉ số khác đơn giản hơn (như tương tự) là Harvard 30%: Tổng chi phí nhà ở không vượt quá 30% tổng thu nhập cả năm là ổn.

Ngoại tham chiếu

Ngoại tham chiếu là một phương pháp cũng được nhiều người sử dụng. Không dựa trên thang đo có số liệu phía trên, mà sử dụng so sánh tương đồng với một khu vực khác.

Ví dụ: Giá BĐS HN với Tokyo, Sydney, NewYork, Thượng Hải, Sài Gòn, Bangkok v.v. Tại đây họ so sánh về diện tích, thu nhập, tiện ích, giáo dục, cơ hội việc làm, môi trường mọi thứ liên quan tới BĐS để đánh giá.

Đặc thù: Có thể so sánh ra đắt rẻ, nhưng khó so sánh toàn bộ chỉ tiêu nên vẫn có thể khập khiễng. Tuy nhiên nếu dùng đầy đủ các chỉ tiêu chính, vẫn đủ sức để kết luận đắt rẻ.

Phần này, tôi để bạn tự đánh giá. Bởi nó có tính chủ quan theo nhu cầu cá nhân mỗi người. Nhật Bản bỏ hoang 9 triệu căn nhà, vẫn chen nhau ở Tokyo chặt hẹp là bởi vậy. HongKong với những chỗ ở chỉ rộng hơn quan tài người ta vẫn không đi. Và đắt rẻ từ đó nó không còn tính tuyệt đối như nội tham chiếu.

Lời kết giá nhà tại Việt Nam

Từ tất cả các tham chiếu – Median P/I, Mean P/I, P/R, và HAI – có thể thấy rõ:

Giá nhà ở đô thị Việt Nam vượt xa năng lực chi trả trung vị;
Hiệu suất đầu tư (P/R) rất thấp;
Và chỉ số khả năng mua nhà (HAI) chỉ đạt 30, tức hộ trung vị cần thu nhập gấp 3–4 lần hiện tại mới “mua nổi” nhà trung vị.

Nói cách khác, bất động sản Việt Nam (chủ yếu nói phân khúc thành thị) không còn đắt theo cảm giác, mà đắt theo dữ kiện đầy đủ. Bài này tôi chỉ giúp bạn hiểu rõ ràng nhất về: Đắt hay rẻ với toàn dân. Bạn cũng có công thức để so với thu nhập cá nhân để biết đắt hay rẻ với chính mình để đưa ra quyết định.

Nhà ở là một nhu cầu đặc biệt chính đáng, không thể thay thế. Và nhập cư đô thị là một phần trong số đó. Nó cần được kiểm soát một cách có trật tự. Quy hoạch, chính sách tốt sẽ đồng thời tạo ra giá nhà hợp lý VÀ phân bổ dân cư bền vững.

Chỉ số giữa giá nhà và thu nhập hợp lý là tiêu chuẩn để đảm bảo trật tự xã hội mà mọi quốc gia đều phải hướng tới. Khi nó vượt quá xa, sự can thiệp của chính phủ là bắt buộc để đảm bảo an sinh xã hội. Đó cũng là lí do người ta xây dựng nên chỉ số, không phải chỉ để cho vui.

Ví dụ Singapore nhà cửa cực đắt đỏ, nhưng họ đã có HDB ở mức P/I 4 – 5 để bình ổn toàn xã hội. 80% dân số Singapore sống ở đây.
Việt Nam có P/I đang cực cao. Tuy nhiên, do tỉ lệ nhà ở sẵn có cao (thừa kế từ thế hệ trước) và giá thuê còn rẻ, áp lực xã hội chưa bùng phát ngay, dù đang tăng dần mạnh mẽ. Điều này có thể trì hoãn quá trình điều chỉnh về mức P/I hợp lý, chứ không tránh khỏi xu hướng này. NOXH là một hướng đi khởi đầu, bên cạnh nhiều chính sách cần thiết khác.

Có một sai lầm rất lớn rằng: Cao lắm rồi, sắp vỡ – Cực kỳ mơ hồ và chủ quan – dù có thể là 1 nguyên nhân. Có những liên hệ giữa đắt và giảm giá, nhưng còn rất xa tác động thực. Bài tiếp theo, tôi sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ hơn về các yếu tố sẽ quyết định tới sự tăng giảm thay vì đơn giản là giá quá cao so với thu nhập rồi.

P/S: Tôi có hơi lười chút trong thu thập thêm data chuẩn (P/I) qua các giai đoạn và các khu vực khác nhau tại HN, các tỉnh tại VN. Nhưng tôi tin dữ liệu từng đó là đủ dùng và đã có thể kết luận. Viết bài này cũng 3000 chữ và rất mệt để có thể trình bày nó đủ: Căn cứ, logic và dễ hiểu rồi.

Hoài Phong