Doanh số bán nhà (Home Sales) – Hiểu cặn kẽ & cách phân tích trong Forex

Đối với bất kỳ nền kinh tế nào, bất động sản luôn đóng một vai trò quan trọng trong việc báo hiệu nhu cầu của người tiêu dùng, tình hình tín dụng và tâm lý kinh tế. Chính vì lý do này, các nhà hoạch định chính sách và các nhà đầu tư luôn theo sát các dữ liệu bất động sản để có thể đánh giá được tình hình nền kinh tế, từ đó dự đoán được các chính sách tài chính, tiền tệ sẽ diễn ra trong tương lai.

Trong các dữ liệu kinh tế thường xuyên được công bố, thì có 3 dữ liệu liên quan tới bất động sản được các nhà đầu tư trên toàn cầu đặc biệt chú ý, đó là: “New Home Sales”, “Pending Home Sales” và “Existing Home Sales”. Vậy các dữ liệu này là gì, chúng có ý nghĩa ra sao? Sự tăng hoặc giảm của các dữ liệu doanh số bán nhà (Home Sales) có tác dụng thế nào đến thị trường Forex? Hãy cùng chúng mình đi tìm hiểu câu trả lời chi tiết ở nội dung bài viết dưới đây nhé.

Cách đọc, phân tích dữ liệu doanh số bán nhà (Home Sales)

Để giúp bạn hiểu cặn kẽ hơn về 3 chỉ số kinh tế quan trọng của Forex này, chúng mình sẽ đi sâu vào từng chỉ số lẻ của Home Sales. Tuy nhiên, trước hết bạn có thể tham khảo một số bài viết sau để có thêm kiếm thức, cũng như biết cách tra cứu các dữ liệu này:

• Lịch kinh tế Forex: Tại sao trader nào cũng cần & cách đọc, phân tích ra sao?
• Top 12 CHỈ SỐ KINH TẾ quan trọng nhất của FOREX, bắt buộc phải nắm chắc
• Forex Factory là gì? Cách sử dụng HIỆU QUẢ nhất các công cụ ForexFactory

New Home Sales – Doanh số bán nhà mới

New Home Sales là gì?

New Home Sales, hay còn gọi là doanh số bán nhà mới, là dữ liệu về số ngôi nhà mới xây đã được bán trong một khoảng thời gian nhất định. Bán ở đây có nghĩa là một khoản tiền đặt cọc cho ngôi nhà đã được thực hiện hoặc một thỏa thuận mua bán đã được ký kết.

Mặc dù dữ liệu về doanh số bán nhà mới thường được coi là một chỉ báo kinh tế trễ về nhu cầu đối với bất động sản, nhưng không có gì phải bàn cãi rằng các xu hướng kinh tế vĩ mô rộng lớn hơn sẽ ảnh hưởng đến nó. Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng lớn nhất:

• (1) Thu nhập hộ gia đình: Những thay đổi đáng kể trong thu nhập khả dụng của các hộ gia đình sẽ làm thay đổi nhu cầu về nhà mới của họ. Thu nhập khả dụng là số tiền còn lại sau khi nộp thuế. Những thay đổi về thu nhập này có thể do tăng lương, giảm thuế hoặc do đầu tư bất ngờ. Nếu thu nhập khả dụng tăng lên, nhu cầu về nhà mới của các hộ gia đình sẽ tăng lên. Họ có thể ngay lập tức mua những căn hộ đã hoàn thành hoặc ký hợp đồng mua bán những căn nhà đang được xây dựng. Do đó, doanh số bán nhà mới có thể được kỳ vọng sẽ tăng trong thời kỳ thu nhập hộ gia đình tăng. Ngược lại, thu nhập khả dụng giảm sẽ khiến các hộ gia đình cắt giảm chi tiêu không thiết yếu, chẳng hạn như mua nhà mới. Do đó, doanh số bán nhà mới dự kiến ​​sẽ giảm.
• (2) Thất nghiệp: Tỷ lệ thất nghiệp trong nền kinh tế liên quan trực tiếp đến phúc lợi của các hộ gia đình. Tỷ lệ thất nghiệp thấp hơn ngụ ý rằng nhiều hộ gia đình có thu nhập hơn và do đó có thể đủ khả năng để đặt cọc cho một ngôi nhà mới. Tương tự như vậy, việc giảm tỷ lệ thất nghiệp cho thấy nhiều người có thể đủ khả năng chi trả cho khoản vay thế chấp. Do đó, tỷ lệ thất nghiệp thấp có thể tương quan với sự gia tăng nhu cầu về nhà ở mới, do đó làm tăng doanh số bán nhà mới. Ngược lại, tỷ lệ thất nghiệp cao hơn có nghĩa là nhiều người không có việc làm tốt. Trường hợp này buộc các hộ gia đình phải ưu tiên chi tiêu để phục vụ cho các mặt hàng thiết yếu. Hơn nữa, tỷ lệ thất nghiệp cao hơn có thể có nghĩa là nhiều hộ gia đình không đủ điều kiện để vay thế chấp. Vì vậy, việc giảm doanh số bán nhà mới có thể sẽ xảy ra tỷ lệ thất nghiệp ngày càng tăng.
• (4) Lãi suất: Trong thị trường tài chính, lãi suất phổ biến quyết định chi phí vay mượn – đặc biệt là các khoản thế chấp nhà. Khi lãi suất thấp, điều đó có nghĩa là nhiều hộ gia đình có thể vay với giá rẻ hơn. Các hộ gia đình sẽ dễ dàng trả nợ hơn mà không cần đào sâu quá nhiều vào thu nhập của họ, do đó sẽ không có thay đổi đáng kể nào về phúc lợi của họ. Vì hầu hết các hộ gia đình có thể vay với lãi suất thấp, nên khi lãi suất thấp, nhu cầu về nhà mới có thể sẽ tăng lên. Khi lãi suất cao, chi phí đi vay tăng lên, và cùng với đó là chi phí thế chấp. Lãi suất cao hơn sẽ khiến nhiều hộ gia đình hạn chế đi vay, do đó doanh số bán nhà mới có thể giảm.

Tác động của doanh số bán nhà tới giá trị tiền tệ

Dữ liệu doanh số bán nhà mới (New Home Sales) có thể tác động đến tiền tệ của một quốc gia theo nhiều cách. Đây là cách nó ảnh hưởng:

• Doanh số bán nhà mới có thể được sử dụng để cho thấy sự phục hồi kinh tế. Người mua nhà mới có thể là người mua đầu cơ – những người kỳ vọng giá của những ngôi nhà này sẽ tăng trong tương lai rồi bán lại. Đối với họ, nhà mới là một khoản đầu tư. Do đó, dữ liệu doanh số bán nhà mới có thể được coi là một cảm nhận về nền kinh tế. Doanh số bán nhà mới tăng có thể hàm ý rằng nền kinh tế trong tương lai dự kiến ​​sẽ cải thiện. Ví dụ, trong thời kỳ suy thoái do Covid-19 gây ra, sau đó dữ liệu New Homes Sale đã cải thiện, đi cùng với nó dấu hiệu phục hồi của nền kinh tế. Chính vì vây, doanh số bán nhà mới tăng có thể được coi là dấu hiệu phục hồi kinh tế, làm tăng giá trị của đồng tiền so với các đồng tiền khác.
• Doanh số bán nhà mới cũng có thể được sử dụng để chỉ ra thời điểm nền kinh tế sắp suy thoái. Thông thường, các cuộc suy thoái được chấm dứt với các điều kiện kinh tế suy giảm, chẳng hạn như tỷ lệ thất nghiệp ngày càng tăng. Thất nghiệp tăng có thể dẫn đến doanh số bán nhà mới giảm dần, và mở đường cho một chu kỳ suy thoái đang đến. Hơn nữa, các chính sách tài chính và tiền tệ mở rộng có xu hướng được áp dụng ở thời điểm này, nhằm mục đích ngăn chặn trường hợp xấu nhất xảy ra. Ví dụ, trong quý đầu tiên của năm 2020, các chính sách mở rộng như vậy đã được chứng kiến ​​trên toàn cầu. Chúng nhằm ngăn chặn những cú sốc kinh tế nghiêm trọng từ đại dịch. Các chính sách này dẫn đến việc đồng tiền mất giá so với các đồng tiền khác.

Tầm quan trọng của New Home Sales trên thị trường Forex

Ảnh bên dưới đây là dữ liệu doanh số bán nhà mới hàng tháng từ Forex Factory. Chúng ta có thể thấy chú thích cho biết mức độ tác động của chỉ số cơ bản này đối với USD: có mức độ ảnh hưởng TRUNG BÌNH.

Ví dụ về dữ liệu New Home Sales được công bố trong quá khứ. Vào tháng 8/2020, doanh số bán nhà mới là 1011 nghìn so với 965 nghìn vào tháng 7. Doanh số bán hàng cao hơn mức dự đoán là 895K. Do đó, USD sẽ được kỳ vọng mạnh hơn.

Bây giờ, hãy xem bản phát hành này có tác động như thế nào đến biểu đồ giá Forex. Hình ảnh bên dưới là cặp EUR/USD ngay trước thời điểm phát hành Doanh số bán nhà mới vào ngày 24 tháng 9 năm 2020.

Trước khi tin tức được công bố, cặp EUR/USD đã giao dịch theo mô hình trung lập khi các nến 5 phút hình thành ngay xung quanh đường MA 20 đi ngang.

Còn dưới đây là EUR/USD sau khi phát hành New Home Sales vào ngày 24 tháng 9 năm 2020. Chúng ta có thể thấy, sau khi tin tức được công bố, cặp tiền này đã hình thành nến ‘búa’ 5 phút, cho thấy USD suy yếu. Sau đó, cặp tiền này đã duy trì đà tăng giá với đường MA 20 kỳ tăng lên.

=> Như thể hiện qua các phân tích trên, việc phát hành dữ liệu bán nhà mới của Hoa Kỳ không tạo ra sự biến động đáng kể. Do đó, chúng ta có thể kết luận rằng doanh số bán nhà mới không đáng kể trên thị trường ngoại hối như một chỉ báo kinh tế.

Existing Home Sales – Doanh số bán nhà hiện có

Existing Home Sales là gì?

Nếu như New Home Sales là chỉ những ngôi nhà mới xây, thì Existing Home Sale là chỉ những ngôi nhà đã có người sử dụng. Vì vậy, dữ liệu Existing Home Sales (doanh số nhà hiện có) là chỉ doanh số của việc chuyển nhượng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định.

Existing Home Sales là một dữ liệu rất đáng quan tâm, vì cứ 10 ngôi nhà thì có gần 8 ngôi nhà là nhà hiện có, trong khi những ngôi nhà còn lại được xây mới. Tuy nhiên, đáng chú ý là dữ liệu Existing Home Sales (doanh số bán nhà hiện tại) chỉ tính đến các giao dịch đã được hoàn thành, đã thanh toán tiền đầy đủ. Existing Home Sales không giống như New Home Sale, bao gồm dữ liệu về các khoản thanh toán từng phần và thỏa thuận mua bán.

Phân tích Existing Home Sales như thế nào?

Là một chỉ số kinh tế, Existing Home Sales (doanh số bán nhà hiện có) được coi là một chỉ số trễ. Tuy nhiên, vì dữ liệu cho thấy những thay đổi về số lượng nhà bán lại và giá cả nên nó có thể cung cấp cái nhìn sâu sắc vô giá về xu hướng phúc lợi của các hộ gia đình và tình hình kinh tế nói chung.

Hầu hết các giao dịch trong bất động sản liên quan đến thế chấp. Hãy lấy một ví dụ về sự gia tăng Existing Home Sales cho thấy nhiều hộ gia đình có đủ khả năng chi trả và trả các khoản thế chấp. Sự gia tăng này có thể vì một số lý do.

• Thứ nhất: Nó có thể cho thấy rằng phúc lợi của các hộ gia đình đã được cải thiện. Sự cải thiện có thể là kết quả của việc tăng thu nhập khả dụng hoặc tăng tỷ lệ việc làm. Tăng thu nhập khả dụng có nghĩa là các hộ gia đình có nhiều tiền hơn để đầu tư vào thị trường bất động sản, dù là đầu cơ hay không. Mặt khác, sự gia tăng mức độ việc làm có nghĩa là các hộ gia đình trước đây không đủ khả năng mua nhà giờ đã đủ điều kiện để thế chấp mua này. Trong cả hai trường hợp này, dữ liệu bán nhà hiện có tăng cho thấy nền kinh tế đang mở rộng và phúc lợi của các hộ gia đình được cải thiện.
• Thứ hai: doanh số bán nhà tăng hiện có tăng ngụ ý rằng lãi suất thấp, cho phép nhiều hộ gia đình vay với giá rẻ hơn. Việc lãi suất thấp hơn cho thấy nhu cầu trong nền kinh tế chắc chắn sẽ tăng lên, dẫn đến tăng trưởng kinh tế.
• Thứ ba: vì doanh số bán nhà hiện tại liên quan đến việc chủ nhà hiện tại bán tài sản của họ, điều đó có nghĩa là họ tin rằng họ có thể nhận được mức giá tốt hơn trên thị trường hiện tại. Điều này đặc biệt đúng đối với các nhà đầu cơ tham gia vào bất động sản để kiếm lợi nhuận từ biến động giá theo thời gian. Bây giờ, một chủ nhà đầu cơ mua nhà với giá thấp hơn để bán lại khi giá cao hơn. Giá nhà tăng có nghĩa là nền kinh tế hiện đang hoạt động tốt hơn so với trước đây. Do đó, sự gia tăng doanh số bán nhà hiện tại cho thấy sự cải thiện về kinh tế. Tương tự như vậy, những người mua nhà đầu cơ hiện tại đưa ra tâm lý rằng họ tin rằng nền kinh tế sẽ hoạt động tốt hơn trong thời gian tới. Do đó, dữ liệu doanh số bán nhà hiện tại có thể được sử dụng để chỉ ra các giai đoạn phục hồi kinh tế và ngăn chặn suy thoái kinh tế sắp xảy ra.

Tác động của Existing Home Sales đến tiền tệ và thị trường Forex

Như chúng ta đã thấy, doanh số bán nhà hiện tại có thể được sử dụng để đánh giá nền kinh tế đang hoạt động như thế nào. Mặc dù có độ trễ nhưng nó có thể được sử dụng như một chỉ báo hàng đầu cho tổng cầu trong nền kinh tế cũng như sức khỏe nền kinh tế nói chung. Hãy xem cách phân tích này ảnh hưởng đến thị trường Forex:

• Existing Home Sales tăng cho thấy nền kinh tế đang hoạt động tốt. Nó cũng chỉ ra rằng phúc lợi của các hộ gia đình đang được cải thiện, với mức độ việc làm cao hơn và thu nhập khả dụng tăng lên, điều này có thể ảnh hưởng nhiều hơn đến sự tăng trưởng của nền kinh tế. Tương tự như vậy, vì doanh số bán nhà hiện tại tăng mang lại cảm giác về sự cải thiện kinh tế được nhận thức, nên điều đó dẫn đến giá trị đồng tiền của quốc gia ngày càng tăng.
• Ngược lại, đồng tiền của một quốc gia sẽ mất giá khi Existing Home Sales hiện tại giảm. Doanh số bán nhà hiện tại liên tục giảm cho thấy điều kiện kinh tế của các hộ gia đình ngày càng xấu đi. Những điều kiện bất lợi này có thể là kết quả của việc tăng tỷ lệ thất nghiệp, thuế thu nhập cao hơn hoặc dự đoán chung về các điều kiện kinh tế khó khăn buộc các hộ gia đình phải cắt giảm chi tiêu.

Ảnh chụp bên dưới là doanh số bán nhà hiện có hàng tháng từ Forex Factory. Bên phải là chú giải cho biết mức độ tác động của chỉ báo cơ bản đối với USD. Có thể thấy, nó có mức độ ảnh hưởng là trung bình.

Pending Home Sales – Doanh số nhà chờ bán

Pending Home Sales là gì?

Pending Home Sales, hay còn gọi là doanh số nhà chờ bán, là chỉ những hợp đồng mua bán giao dịch nhà ở đã được ký kết, nhưng giao dịch vẫn chưa được hoàn thành.

Pending Home Sales (PHS) có thể được sử dụng như một chỉ báo hàng đầu về Existing Home Sales – EHS (Doanh số bán nhà hiện tại) và là chỉ báo sớm cho dữ liệu này. Bởi vì, một hợp đồng bất động sản thường sẽ mất khoảng một hoặc hai tháng để toàn tất. Khi các hợp đồng mua bán nhà hiện có được hoàn tất, thì doanh số bán nhà đang chờ xử lý (PHS) nầy sẽ trở thành doanh số bán nhà hiện có (EHS). Chính vì vậy, ta có thể nói PHS sẽ cung cấp dữ liệu cụ thể về doanh số bán nhà trong tương lai và xu hướng bất động sản, đặc biệt nó là một chỉ số hàng đầu cho ngành bất động sản.

Điều quan trọng cần lưu ý là không phải tất cả các giao dịch bán nhà đang chờ xử lý (PHS) đều có thể thành công. Việc có một vài hợp đồng bất động sản bị thất bại hoặc bị hủy bỏ là điều bình thường. Tuy nhiên, theo nhiều dữ liệu thống kê thì khoảng 80% của tất cả các vụ mua bán nhà đang chờ xử lý đều sẽ được hoàn tất.

Phân tích dữ liệu Pending Home Sales thế nào?

Nhìn chung, dữ liệu bất động sản như Pending Home Sales sẽ cung cấp cái nhìn sâu sắc vô giá về tăng trưởng kinh tế. Hãy lấy một ví dụ về việc tăng chỉ số doanh số nhà chờ bán.

• Pending Home Sales tăng cho thấy số lượng người bán cũng như số lượng người mua đang tăng lên. Người mua kỳ vọng trong những tháng tới sẽ đủ khá giả về tài chính để chốt. Tương tự như vậy, những người bán mong đợi số tiền thu được từ việc bán hàng sẽ khá hơn về mặt tài chính. Hơn nữa, quá trình bán nhà liên quan đến người môi giới, luật sư và cố vấn tài chính, những người nhận được hoa hồng bán cho các dịch vụ chuyên nghiệp của họ. Do đó, PHS cao hơn cho thấy nền kinh tế đang mở rộng.
• Pending Home Sales tăng lên báo hiệu rằng các hộ gia đình có khả năng tiếp cận nguồn tài chính rẻ hơn. Việc được cấp vốn mua nhà rẻ hơn chỉ có thể thực hiện được khi có lãi suất thấp hơn. Lãi suất thấp hơn trong nền kinh tế nói chung có nghĩa là có nhiều người có thể đủ khả năng vay. Đối với người tiêu dùng, điều này làm tăng tổng cầu trong nền kinh tế, làm tăng tổng cầu. Nhìn chung, sự sẵn có của các khoản vay giá rẻ dẫn đến sự mở rộng kinh tế và sự tăng trưởng của các ngành tiêu dùng.
• Đối với những người tham gia đầu cơ vào bất động sản, việc mua và bán một bất động sản có thể được sử dụng như một thước đo tâm lý tăng trưởng kinh tế của họ. Khi những người mua đầu cơ ngày càng tăng, họ có triển vọng tích cực đối với nền kinh tế và giá trị tài sản của họ sẽ tăng lên nhờ nhu cầu tăng trong tương lai. Tương tự như vậy, khi một người bán đầu cơ ngày càng tăng, giờ đây họ có thể lấy nhiều hơn về giá trị tài sản của họ so với khi họ mua chúng. Do đó, nền kinh tế hiện tại đang hoạt động tốt hơn so với trước đây. Có thể thế, dữ liệu doanh số bán nhà đang chờ xử lý (PHS) có thể được sử dụng để chỉ ra triển vọng kinh tế và so sánh các điều kiện kinh tế hiện tại với quá khứ.

Tác động của Pending Home Sales đến tiền tệ và thị trường Forex

Như chúng ta đã thấy ở trên, dữ liệu PHS có thể cung cấp thông tin chi tiết về tình hình kinh tế hiện tại so với quá khứ và đưa ra nhận định về tương lai. Mặc dù được coi là một chỉ số hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản, nhưng Pending Home Sale lại được coi là một chỉ số có tác động trung bình trên thị trường Forex. Dưới đây là hai cách mà chỉ báo này có khả năng tác động đến tiền tệ.

• PHS ngày càng tăng cho thấy phúc lợi hộ gia đình đang được cải thiện. Nó báo hiệu sự hiện diện của mức thất nghiệp thấp hơn và tăng tổng cầu trong nền kinh tế. Hơn nữa, vì mọi người mua bất động sản, mong đợi chúng tăng giá, nên việc tăng doanh số bán nhà đang chờ xử lý mang lại tâm lý kinh tế tích cực cho tương lai, điều này làm cho đồng tiền tăng giá so với các đồng tiền khác.
• Ngược lại, sẽ là tiêu cực đối với tiền tệ khi PHS giảm. Sự suy giảm cho thấy các nền tảng kinh tế vĩ mô, chẳng hạn như việc làm, đang suy giảm. Hơn nữa, nó chỉ ra một triển vọng kinh tế bi quan.

Tương tự như 2 chỉ báo ở trên, mức độ ảnh hưởng của Pending Home Sales cũng là mức ảnh hưởng trung bình. Ảnh chụp bên dưới là doanh số bán nhà đang chờ xử lý hàng tháng từ Forex Factory. Ở bên phải, là chú giải cho biết mức độ tác động của chỉ báo cơ bản đối với USD.

Dưới đây là những điều quan trọng nhất bạn cần nhớ ở nội dung bài viết này:

• Có 3 chỉ số kinh tế quan trọng, liên quan tới lĩnh vực bất động sản bao gồm: New Home Sales, Existing Home Sales và Pending Home Sales.

• New Home Sales là doanh số bán những ngôi nhà mới, bao gồm toàn bộ các giao dịch đã thanh toán, đặt cọc một phần hoặc mới ký kết hợp đồng.

• Existing Home Sales là doanh số bán những ngôi nhà đã qua sử dụng, nhưng chỉ tính đến các giao dịch đã hoàn tất, thanh toán đầy đủ.

• Pending Home Sales là doanh số của những hợp đồng mua bán chỉ mới ký kết, nhưng chưa thanh toán đủ để hoàn tất giao dịch.

• Các dữ liệu tăng cao thường cho thấy người dân có nhiều thu nhập, lãi suất thấp, kỳ vọng tích cực vào kinh tế, nền kinh tế đang hoạt động tốt => thường sẽ khiến giá trị đồng tiền tăng lên.

• Các dữ liệu này thấp cho thấy việc làm đang suy giảm, thu nhập thấp, lãi suất cao, ít người mua nhà, và nền kinh tế đang dần đi vào duy thoái => thường sẽ khiến giá trị của đồng tiền giảm xuống.

• Mặc dù vậy, các dữ liệu Home Sales thường là các dữ liệu trễ, phản ánh những thứ đang xảy ra trong nền kinh tế, vì vậy tác động của chúng lên biểu đồ giá trên thị trường Forex không quá rõ rệt.

• Phân tích dữ liệu Home Sales, tốt nhất không nên dựa vào chúng để trade trong ngắn hạn, mà hãy vận dụng để có cái nhìn tổng quan về nền kinh tế, rồi kết hợp thêm nhiều yếu tố, chỉ số khác để có đánh giá khách quan nhất. Từ đó mới có thể xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp.

Trên đây là những kiến thức về việc phân tích các dữ liệu Home Sales – Doanh số bán nhà. Nếu còn có gì chưa hiểu, hãy cứ để lại bình luận bên dưới để cũng trao đổi với chúng mình nhé. Cảm ơn bạn đã đọc bài và chúc bạn sớm trở thành một nhà đầu tư thành công.