Mua bán bất động sản, bất cứ chủ đầu tư hay cá nhân nào cũng đều sợ mua phải đất quy hoạch treo. Vậy quy hoạch treo là gì và nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng ấy và theo luật thì có được xây nhà trên đất đang dính quy hoạch treo không. Mời bạn đọc tham khảo để hiểu hơn về tình trạng này.
Nội dung
Quy hoạch treo là gì?
Tìm hiểu quy hoạch treo là gì?
Quy hoạch treo được hiểu là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, dự kiến ban đầu.
Trong Khoản 8, Điều 49, Luật Đất Đai 2013 sửa đổi bổ sung năm 2019 thì diện tích đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của Huyện đã công bố phải thu hồi để thực hiện các dự án hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng mà hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa cấp phép chuyển đổi mục đích thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch và công bố việc điều chỉnh thu hồi hoặc hủy bỏ mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất.
Thời gian quy hoạch treo là gì? Sau khoảng 3 năm kể từ khi công bố dự án quy hoạch sử dụng đất hàng năm mà không thực hiện đúng kế hoạch sử dụng, không công bố điều chỉnh hay hủy bỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì gọi nó là đất quy hoạch treo.
Các loại quy hoạch treo hiện nay
Đất quy hoạch treo có mấy loại? Dựa vào nội dung sử dụng đất hoặc các loại quy hoạch mà sẽ có các dạng quy hoạch treo gián tiếp hay trực tiếp liên quan đến đất đai:
- Quy hoạch sử dụng đất.
- Dự án quy hoạch xây dựng đô thị.
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị.
- Quy hoạch phát triển kinh tế- xã hội.
- Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn.
- Quy hoạch giao thông, thủy lợi.
- Quy hoạch ngành: công nghiệp, y tế, thể thao, du lịch, thương mại, nông nghiệp, quốc phòng, an ninh.
Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch treo là gì?
Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đất quy hoạch treo, dự án treo . Điển hình một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này phải kể đến như:
- Dự án quy hoạch treo do không tính toán toàn diện: Có nhiều yếu tố tác động đến dự án nhưng không được dự trù chính xác, đầy đủ các yếu tố tác động như: Nguồn tài chính, biến động kinh tế, xã hội, định hướng, quy hoạch giao thông… nên bộc lộ ra những bất cập dù được điều chỉnh nhiều lần gây mất tốn kém mà không thể thực thi dự án.
- Đội ngũ cán bộ quy hoạch chưa đủ năng lực, chuyên môn kém: Trình độ đội ngũ có nhiệm vụ quy hoạch, tham mưu, tư vấn quy hoạch chưa đủ năng lực, số lượng nên chất lượng công việc quy hoạch sử dụng đất dẫn đến các dự án không đảm bảo với thực tế, định hướng lâu dài của địa phương.
- Lơ là trong quản lý sau phê duyệt dự án quy hoạch: Thiếu trách nhiệm, quản lý yếu kém dẫn đến tình trạng đất bị chuyển đổi mục đích trái phép, dân lấn chiếm, tăng chi phí bồi thường nên về sau nhà đầu tư không có đủ khả năng thực hiện hoặc lo ngại dự án không được quan tâm đúng mức dẫn đến dự án quy hoạch treo. Ngoài ra, một số cán bộ còn cố tình tránh các vấn đề phát sinh trong quản lý, gây ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân.
- Kế hoạch quy hoạch của chính quyền không rõ ràng về trách nhiệm giữa chính quyền và nhà đầu tư. Không đảm bảo được lợi ích giữa người dân và chính quyền, nhà đầu tư nên khó khăn khi thực hiện dự án.
- Quy hoạch đất chồng chéo không thống nhất nên không thể thực hiện. Không đảm bảo đủ và sử dụng đúng nguồn tài chính để lập quy hoạch.
- Triển khai quy hoạch đất không đồng bộ dễ thấy qua thực trạng xây dựng nhà ở trước nhưng giao thông, điện, trường trạm vẫn thiếu vì thế khó khăn trong việc khai thác, vận hành hoàn thiện đô thị địa phương.
- Tiến độ triển khai không đảm bảo kế hoạch gây ra lãng phí và tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân trong khu vực và cả người mua đất quy hoạch treo, mua nhà dự án, mua nhà quy hoạch treo.
Quy hoạch treo gây ra những hậu quả thế nào?
Đất quy hoạch hay dự án bị bỏ không dang dở chính là những hậu quả mà quy hoạch treo gây ra. Quy hoạch treo là gì nó là nỗi ám ảnh đối với người dân, nhà đầu tư và các cấp chính quyền sở tại.
Việc quy hoạch đất bị bỏ không trong thời gian dài gây lãng phí tài nguyên đất đai. Ảnh hưởng lớn đến kế hoạch đã định, hạ tầng kỹ thuật giao thông, môi trường và cơ sở vật chất.
Quy hoạch đất treo là gì? Những dự án quy hoạch kéo dài cũng làm đảo lộn cuộc sống của người dân sống xung quanh vùng đất quy hoạch treo, thiếu thốn vật chất, văn hóa xã hội cũng như bị ảnh hưởng sức khỏe do ô nhiễm môi trường, bụi bẩn…
Khổ vì quy hoạch treo kéo dài chính là hậu quả mà dường như ai cũng thấy đối với người dân có đất dính quy hoạch treo. Vì vậy, sẽ cần giải phải có phương án xóa bỏ các quy hoạch treo và dự án treo để đảm bảo quyền lợi cho có đất nằm trong diện quy hoạch, dự án bị treo, không thực hiện kéo dài.
Đất quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ không?
Theo Khoản 8 Điều 49 Luật sửa đổi bổ sung 2019: Nếu trong thời hạn 3 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì phải có điều chỉnh, hủy bỏ và công bố hủy bỏ thu hồi/chuyển mục đích sử dụng đất trong quy quy hoạch sử dụng đất.
Vấn đề sổ đỏ đối với đất quy hoạch treo theo khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
Vì vậy, đối với đất dính quy hoạch treo chỉ có thể làm sổ đỏ khi mà có công bố hủy bỏ thu hồi đất. Nếu như xử lý quy hoạch treo không được công bố hủy, bỏ thì người sử dụng đất có quyền sử dụng hạn chế theo quy định tại khoản 7 Điều 49 Luật đất đai sửa đổi.
Đất quy hoạch treo có được xây nhà không?
Vì những bất cập trong việc quy hoạch treo lâu năm việc sử dụng đất vẫn bỏ không, Quốc Hội đã ban hành luật số 62/2020/QH14 (bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2021) sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng. Trong đó, cho phép người dân được quyền xây dựng nhà mới nếu phần đất thuộc diện quy hoạch treo quá lâu trên 3 năm.
Tại mục 5 (khoản 33, Điều 1) của Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung Điều 94 Luật Xây dựng về “Điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm thời” quy định:
Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng quy hoạch treo có thời hạn gồm: Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.
Quy hoạch treo là gì? Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai…
Mức đền bù đất quy hoạch treo
Đền bù quy hoạch treo là điều nhiều người dân đang quan tâm hiện nay. Việc bồi thường công trình nhà ở hay không sẽ phụ thuộc vào thời điểm tồn tại xây dựng trên đất quy hoạch.
- Trường hợp 1: Tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật khi thu hồi đất.
- Trường hợp 2: Tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch chưa được công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.
Đối với thực trạng đất dính quy hoạch treo kéo dài nhiều năm gây thiệt hại cho người dân thì hiện nay vẫn chưa có các quy định đền bù về vấn đề này.
Thủ tục, mẫu đơn khiếu kiện quy hoạch treo
Đối với các dự án treo, quy hoạch treo tức là thời hạn quy hoạch đã quá 3 năm kể từ ngày có công bố quy hoạch đất mà không có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, không có điều chỉnh, hủy bỏ hay công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi, chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất thì người dân có quyền khiếu nại quy hoạch treo.
Việc khiếu nại về quy hoạch đất treo là cách để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất quy hoạch treo, dự án treo.
Đơn khiếu nại quy hoạch treo sẽ gửi trực tiếp tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước đây đã phê duyệt quy hoạch đó để yêu cầu có điều chỉnh, hủy bỏ dự án treo, có phương án giải quyết hợp lý với đất quy hoạch treo này.
Nếu sau khi khiếu nại mà không có sự thay đổi từ phía cơ quan đó thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 sửa đổi bổ sung 2019 và có quyền của người sử dụng đất theo quy định của luật về quy hoạch treo.
Với thực trạng quy hoạch treo kéo dài trong nhiều năm và số lượng những dự án treo ngày càng tăng. Hiện nay có thể thất các quy hoạch treo trên 10 năm, 20 năm thậm chí 30 năm khiến cho người dân có đất trong vùng quy hoạch gặp rất nhiều khó khăn. Do đó cần có những thống kê, nắm rõ quy hoạch treo và thực trạng để từ đó đưa ra những giải pháp cụ thể mới giải quyết vấn đề này.
Với những thông tin trên đây, hy vọng bạn đọc đã hiểu quy hoạch treo là gì cùng những thông tin hữu ích về việc làm sổ đỏ và xây dựng nhà trên đất quy hoạch treo theo đúng quy định của Pháp luật Việt Nam.
