Khu đô thị là cụm từ quen thuộc trong giới bất động sản. Vậy khu đô thị là gì và tiêu chí nào để đánh giá phân loại các khu đô thị hiện nay. Hãy cùng chúng mình tìm hiểu kỹ hơn về loại hình bất động sản này trong nội dung của bài viết dưới đây
Nội dung
Khu đô thị là gì?
Khái niệm khu đô thị là gì?
Khu đô thị là gì? Các khu đô thị là dạng dự án được quy hoạch theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 3 Điều 1.2 của QCXDVN 01:2008/BXD có ghi rõ: “Khu đô thị: là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: Các đơn vị ở, các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó, có thể có những công trình dịch vụ chung của toàn đô thị hoặc cấp vùng.”
Qua quy định trên bạn có thể hiểu khái niệm khu đô thị là:
- Sở hữu một hoặc nhiều khu vực chức năng của đô thị.
- Được giới hạn bởi ranh giới tự nhiên hoặc nhân tạo, đường chính đô thị.
- các công trình dịch vụ cho chính khu đô thị hoặc của toàn bộ khu đô thị và vùng đó nói chung.
Khu đô thị mới là gì? Theo Khoản 3, Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 như sau:” Khu đô thị mới là một khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.”
Sau khi hình thành khu đô thị mới cần đảm bảo đầy đủ các tiêu chí về khu đô thị tại khoản 3 điều 1.2 QCXDVN 01:2008/BXD nêu trên.
Đặc điểm cơ bản khu đô thị
Ngoài khái niệm khu đô thị là gì, những đặc điểm về khu đô thị nhà đầu tư cũng cần hiểu đặc điểm cơ bản loại hình bất động sản khu đô thị.
Dân số khu vực khu đô thị đạt mức tối thiểu 20.000 người. Đây là đặc điểm mà có thể dễ dàng nhận thấy hầu hết tại các khu đô thị hiện nay đều có số lượng dân cư tập trung đông đúc.
Số lượng người lao động trong lĩnh vực phi nông nghiệp chiếm dưới 40% trong khu đô thị. Những khu đô thị mới hiện nay thường tập trung chủ yếu vào phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp, thương mại hóa. Đó cũng là lý do vì sao nguồn lao động theo ngành nghề phải thấp hơn mức 40%.
Mật độ dân số và mật độ xây dựng khu đô thị phải cao hơn mật độ dân số và mật độ xây dựng trung bình của vùng sản xuất nông nghiệp xung quanh.
Cơ sở hạ tầng và hệ thống công trình cần phải đạt chuẩn, chú trọng trong việc xây dựng một cách hoàn hảo, hiện đại nhất.
Bên cạnh đó những công trình tiện ích, dịch vụ công cộng còn được chú trọng về mặt tiêu chuẩn đảm bảo mang đến lợi ích tốt nhất cho người sử dụng.
Tiêu chí phân loại khu đô thị
Giữa các khu đô thị có sự phát triển xây dựng hệ thống không giống nhau, đó là lý do có rất nhiều loại hình khu đô thị hiện hữu. Vì thế những tiêu chí để phân loại khu đô thị là cần thiết qua đó có cái nhìn chung để đánh giá cấp độ đô thị.
Mật độ dân số
Tại mỗi một khu đô thị, mật độ dân số sẽ khác nhau dựa vào khu trung tâm hay khu vực gần ngoại thành. Từ đó dễ dàng để nhà đầu tư phân loại được những khu đô thị với nhau.
Quy mô dân số
Quy mô dân số giữa các đô thị cũng có sự chênh lệch nhất định. Thông qua tiêu chí này cũng có thể phân loại giữa các khu đô thị với nhau.
Trình độ phát triển kiến trúc cảnh quan và cơ sở hạ tầng
Những khu đô thị mới mở có sự phát triển về kiến trúc cảnh quan hơn so với những khu đô thị đã được xây dựng trước đó khá sớm. Cơ sở hạ tầng được chú trọng đầu tư, cảnh quan đẹp cũng khiến cho những khu đô thị mới được chú ý hơn.
Tỷ lệ lao động trong lĩnh vực phi nông nghiệp
Như đã nói ở trên, tỷ lệ người dân sống trong khu đô thị là lao động trong lĩnh vực phi nông nghiệp. Nếu tỷ lệ này càng cao thì khu đô thị được đánh giá phát triển hơn so với những khu đô thị còn lại.
Vị trí, vai trò, chức năng của đô thị
Mỗi khu đô thị sẽ có chức năng, vị trí khác nhau. Chúng ta có thể dựa vào yếu tố này để phân biệt đâu là đô thị loại cũ và khu đô thị loại mới.
Cơ cấu, trình độ phát triển kinh tế – xã hội
Khu đô thị là gì? Phân biệt giữa các khu đô thị với nhau về mặt trình độ phát triển kinh tế xã hội. Các chuyên gia, chủ đầu tư có thể căn cứ vào yếu tố này để đánh giá tiềm năng của từng khu vực.
Các dự án khu đô thị mới
Theo Khoản 9, điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, khu đô thị là một dự án cần phải phê duyệt. Theo đó, các dự án xây dựng khu đô thị bao gồm:
- Đầu tư dự án xây dựng khu đô thị mới.
- Dự án tái thiết khu đô thị.
- Dự án cải tạo, chỉnh trang khu đô thị.
- Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị.
- Dự án đầu tư, xây dựng khu đô thị hỗn hợp.
Quy hoạch khu đô thị là gì? Những yêu cầu trong quy hoạch đô thị
Khái niệm quy hoạch đô thị
Không chỉ khái niệm khu đô thị là gì? bạn cũng nên tìm hiểu về quy hoạch khu đô thị. Đây là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở nhằm tạo lập môi trường sống phù hợp cho người dân.
- Quy hoạch chung: Tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, nhà ở cho một khu đô thị.
- Quy hoạch phân khu: Phân chia, xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội.
- Quy hoạch chi tiết: Phân chia, xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan cho từng lô đất; bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu.
Yêu cầu chung trong quy hoạch khu đô thị
Để đảm bảo quy hoạch khu đô thị đúng theo quy định của pháp luật, dựa vào bộ Luật Đất đai mới nhất, chủ đầu tư lập dự án quy hoạch khu đô thị cần đáp ứng đầy đủ những yêu cầu sau:
- Phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội phù hợp với mục tiêu chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh của đất nước.
- Quy hoạch đô thị theo hướng bảo vệ môi trường, phòng ngừa hiểm họa ảnh hưởng đến cộng đồng, khai thác và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên.
- Tuân thủ quy chuẩn về quy hoạch đô thị và các quy chuẩn liên quan.
- Quy hoạch đô thị cần đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian kiến trúc và không gian ngầm.
- Đáp ứng nhu cầu sử dụng hạ tầng, tính liên kết với các khu vực khác đảm bảo tính kết nối, thống nhất giữa các hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong đô thị, sự liên thông với các công trình hạ tầng kỹ thuật cấp vùng, quốc gia, quốc tế.
Với việc giải đáp khu đô thị là gì cũng như cách phân biệt các loại hình khu đô thị. Hy vọng các nhà đầu tư có được sự hiểu biết chặt chẽ về mô hình bất động sản này cũng như biết cách tận dụng cơ hội đầu tư đúng đắn đem đến lợi ích tài chính lớn trong tương lai.
