Top các mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiềm năng 2023

Bất động sản là lĩnh vực có tiềm năng phát triển dài hạn bất kể trong đại dịch. Mặc dù vậy, nhóm cổ phiếu BĐS đang có sự phân hóa khá rõ ràng, nhưng theo đánh giá từ chúng mình thì triển vọng và an toàn nhất vẫn là nhóm bất động sản khu công nghiệp. Nếu bạn đang quan tâm đến cổ phiếu nhóm này, thì hãy cùng chúng mình đi tìm hiểu tiềm năng của chúng và danh sách những mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tốt nhất hiện nay nhé.

Các mã cổ phiếu BĐS khu công nghiệp tiềm năng 2025

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là gì?

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là cổ phiếu của những doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến “đất khu công nghiệp”, bao gồm sở hữu và kinh doanh đất KCN, cho thuê đất, kho bãi, nhà xưởng KCN, hoặc xây dựng các dự án khu công nghiệp.

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp là một trong những nhóm cổ phiếu được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm.  Đặc điểm nổi bật của nhóm cổ phiếu này:

• Nhạy cảm với biến động của thị trường: Bởi cổ phiếu BĐS khu công nghiệp khá hot nên được nhiều nhà đầu tư nắm giữ. Khi thị trường uptrend, nhóm này tăng nhanh, nhưng khi thị trường giảm mạnh thì giá cổ phiếu nhóm này cũng giảm rất nhanh.
• Thường phát triển theo chu kỳ: Cổ phiếu BĐS KCN không có lợi nhuận đều đặn mà nó có chu kỳ phát triển, và mỗi chu kỳ thường khá dài, có khi còn kéo dài 5 – 10 năm, tùy theo các yếu tố từ chính sách, vốn đầu tư, tất toán dự án…
• Thường là nhóm cổ phiếu vốn hóa lớn: Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp thường có giá trị vốn hóa lớn, phát triển ổn định. Các doanh nghiệp bất động sản có số vốn nhỏ, quỹ đất hạn chế sẽ khó tồn tại trên thị trường.
• Thường sử dụng đòn bẩy lớn: điều này dẫn đến nhiều rủi ro và tình trạng bong bóng nguy hiểm. Do vậy, nhà đầu tư cần xem xét bộ chỉ số đòn bẩy tài chính của từng doanh nghiệp để đánh giá cụ thể.
• Cần thời gian đầu tư dài: Bởi các dự án bất động sản khu công nghiệp thường phát triển khoảng vài năm đến chục năm. Do vậy, các mã cổ phiếu cần có thời gian đủ để tăng trưởng. Đầu tư nhóm cổ phiếu bất động sản cần có chiến lược trung và dài hạn để thu lợi nhuận, không nên lướt sóng.

Có nên mua cổ phiếu BĐS khu công nghiệp không?

Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp hiện được đánh giá là một nhóm cổ phiếu khá tiềm năng bởi những lý do sau:

Thứ 1: Giá cho thuê BĐS khu công nghiệp đang trên đà tăng: Điều này sẽ là tiền đề để các doanh nghiệp tiếp tục gia tăng biên lợi nhuận, thúc đẩy nguồn thu cho thuê đất.

Thứ 2: Nhu cầu thuê đất KCN cũng dự kiến tăng mạnh bởi: (1) Sự ổn định trong hoạt động sản xuất kinh doanh sau đại dịch sẽ gia tăng tính thu hút đối với các dòng vốn chuyển dịch từ Trung Quốc; (2) Ưu thế cạnh tranh về lợi thế địa lý và xã hội như nguồn nhân lực trình độ cao và giá nhân công cạnh tranh; (3) Các dự án đầu tư công tập trung vào đường cao tốc và mở rộng cảng biển sẽ nâng cao tính kết nối giữa Việt Nam trong bản đồ cung ứng toàn cầu.

Thứ 3: Hưởng lợi từ các chính sách: Sự cải cách và đơn giản hoá thủ tục hành chính sẽ hỗ trợ đẩy nhanh quá trình đầu tư các khu công nghiệp mới: Với việc ban hành nghị định 35/2022/NĐ-CP vào cuối tháng 5, các thủ tục cấp phép thành lập KCN mới đã được đơn giản hoá với sự phân quyền quản lí về các tỉnh thành địa phương. Bên cạnh đó, các dự án KCN có thể có được giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận chủ trương đầu tư. Nhờ đó, các KCN hiện hữu hoặc đang trong quá trình đầu tư dự án mới có thể đẩy nhanh quá trình pháp lý, đem lại nguồn cung cho thị trường BĐS KCN sớm hơn dự kiến.

Thứ 4: Dòng vốn FDI tích cực: Việt Nam đã ký nhiều hiệp định tự do thương mại, thu hút nguồn vốn FDI lớn. Điều này thúc đẩy nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, mang đến cơ hội tăng trưởng và phát triển của các mã cổ phiếu nhóm này. Một số các dự án FDI lớn đổ về đầu tư tại các tỉnh trong năm nay có thể kể đến như: Goertek Vina tại Khu công nghiệp WHA, ự án nhà máy sản xuất linh kiện điện tử (JNTC – Hàn Quốc), Dự án thương mại và dịch vụ GE Việt Nam tại tỉnh Bắc Ninh, Dự án nhà máy của Coca-Cola tại KCN Phú An, Dự án nhà máy Lego với quy mô 44 ha tại khu công nghiệp VSIP 3…

Thứ 5: Giá cổ phiếu BĐS KCN đang ở vùng hấp dẫn: Giá cổ phiếu ngành BĐS KCN đã giảm khoảng 24.9% so với đầu năm, đưa định giá của ngành BĐS KCN về mức tiiệm cận ngưỡng trung vị giao dịch 3 năm. Với tiềm năng tăng trưởng khả quan của ngành bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn sắp tới, có thể thấy mức giá hiện tại đang ở vùng rất hấp dẫn.

Các mã cổ phiếu BĐS khu công nghiệp nên đầu tư nhất

Vậy nên đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nào? Có khá nhiều cổ phiếu BĐS KCN trên thị trường, nhưng theo đánh giá của chúng mình, các mã cổ phiếu dưới đây là có nhiều tiềm năng nhất, bạn có thể cân nhắc đầu tư dài hạn.

BCM – Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp

• Sàn niêm yết: HOSE
• Vốn điều lệ: 10.350 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 1.035.000.000
• KLGD trung bình: 255.000
• EPS: 1.620
• BVPS: 17.674

BCM là mã cổ phiếu bất động sản tiềm năng nhất trong danh sách này. Công ty này đã có hơn 40 năm xây dựng và phát triển, và đến nay nó đã trở thành thương hiệu có uy tín trên lĩnh vực đầu tư và xây dựng hạ tầng Khu công nghiệp, khu dân cư, đô Thị và hạ tầng giao thông.

Tổng quy mô các dự án do BCM quản lý  (bao gồm các liên doanh VSIP – BCM sở hữu 49% và BW – sở hữu 30%) lên đến 15.000 ha. Ngoài ra, BCM còn sở hữu gần 1.000 ha đất các dự án thành phố mới Bình Dương.

BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 590 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và lợi nhuận duy trì mức cao khi được áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Bên cạnh đó, Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo sẽ đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022.

IDC – Tổng công ty IDICO – Công ty Cổ phần

• Sàn niêm yết: HNX
• Vốn điều lệ: 3.300 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 1.035.000.000
• KLGD trung bình: 3,970,677
• EPS: 5.604
• BVPS: 20.021

Mã cổ phiếu BĐS khu công nghiệp tiếp theo gọi tên IDC, một cổ phiếu được đánh giá cao khi nó đang phát triển quỹ đất khu công nghiệp lớn và có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Cụ thể, hiện tại, IDC đang sở hữu 868ha đất khu công nghiệp sẵn sàng cho thuê tại các KCN Phú Mỹ 2, KCN Quế Võ 2, KCN Cầu Nghìn, KCN Hựu Thạnh,… trong giai đoạn 2022 – 2026. Đây là các Khu công nghiệp tại các địa phương có tiềm năng thu hút FDI
và tăng giá cao.

Trong giai đoạn từ 202-2030, IDC dự kiến sẽ phát triển thêm khoảng 1,000ha đất sạch thuộc khu vực phía Bắc (400ha) và phía Nam (600ha). Đây là động lực tăng trưởng chính cho IDC trong giai đoạn trung và dài hạn sắp tới.

Hiện tại, mảng cho thuê KCN là động lực chính của IDC trong khi hoạt động sản xuất năng lượng từ các nhà máy thủy điện của IDC sẽ ảnh hưởng từ các điều kiện thời tiết bất ổn trong một số năm nhất định, nhưng phần nào được hỗ trợ bởi sự ổn định của mảng kinh doanh điện.

Trong tương lai, kỳ vọng mảng BĐS nhà ở sẽ trở thành động lực mới dẫn dắt lợi nhuận gộp ngoài mảng KCN mà mũi nhọn chính là việc bàn giao dự án KĐT Hựu Thạnh sẽ bắt đầu từ năm 2025.

SZC – CTCP Sonadezi Châu Đức

• Sàn niêm yết: HOSE
• Vốn điều lệ: 1.000 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 100.000.000
• KLGD trung bình: 1,187,530
• EPS: 2.711
• BVPS: 14.733

Sonadezi đã có hơn 25 kinh nghiệm với lĩnh vực kinh doanh, phát triển các khu công nghiệp. SZC là một trong những doanh nghiệp xây dựng khu công nghiệp được xếp hàng đầu tại Việt Nam trong giới đầu tư cả trong và ngoài nước. Sự thành công của SZC được đúc kết qua quá trình xây dựng khu công nghiệp từ việc giao đất đúng thời hạn và cơ sở dịch vụ hạ tầng công nghiệp đầy đủ, đồng thời cam kết hỗ trợ, chăm sóc khách hàng trong suốt thời gian đầu tư để các nhà đầu tư hoàn toàn yên tâm vào sản xuất kinh doanh.

Tại sao lại xếp SZC vào nhóm các cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiềm năng? Bởi theo đánh giá, đây là doanh nghiệp có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu bất động sản khu công nghiệp ngày càng tăng tại phía Nam nhờ quỹ đất lớn và giá cho thuê cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cùng ngành niêm yết tại Việt Nam.

Hơn nữa, SZC còn có khả năng thu hút tệp khách hàng đa dạng nhờ vị thế gần cảng biển, sân bay và các khu công nghiệp khác của Bà Rịa – Vũng Tàu.

VGC – Tổng Công ty Viglacera

• Sàn niêm yết: HOSE
• Vốn điều lệ: 4.483,50 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 448.350.000
• KLGD trung bình: 1,227,340
• EPS: 4.357
• BVPS: 20.332

Tổng Công ty Viglacera (VGC) có tiền thân là Công ty Gạch ngói Sành sứ Xây Dựng, được thành lập vào năm 1974. Hoạt động kinh doanh chủ yếu của cổ phiểu bất động sản khu công nghiệp này bao gồm: (i) Đầu tư, xây dựng, kinh doanh phát triển nhà ở, bất động sản; và (ii) Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng (cụ thể là: kính xây dựng, gạch ốp lát, sứ vệ sinh, sản phẩm đất sét nung).

Tuy nhiên VGC vẫn được xếp vào nhóm BĐS khu công nghiệp bởi nó sở hữu rất nhiều công ty con hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, bất động sản. Tiềm năng tăng trưởng của VGC trong thời gian tới dự kiến sẽ tăng vốn điều lệ tại công ty TNHH kính nổi siêu trắng Phú Mỹ (tỷ lệ sở hữu giảm từ 65 xuống 55%) nhằm đầu tư giai đoạn 2 với công suất dự kiến tăng lên 900 tấn/ngày so với mức 600 tấn của giai đoạn 1.

Ngoài ra, VGC còn sở hữu triển vọng mới từ sản xuất và xuất khẩu pin năng lượng mặt trời ra thế giới, cùng với việc thoái vốn tại các mảng gạch đất nung. VGC dự kiến sẽ thoái vốn khỏi mảng hoạt động này do hoạt động
sản xuất và nhu cầu đã lỗi thời.

KBC – Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

• Sàn niêm yết: HOSE
• Vốn điều lệ: 7.676,05 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 767.604.759
• KLGD trung bình: 8,902,790
• EPS: 3.412
• BVPS: 25.209

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị. KBC hiện đang quản lý quỹ đất với quy mô 5.215,8 ha cho phát triển khu công nghiệp, chiếm 4,22% tổng số diện tích đất khu công nghiệp của cả nước và 1.177,7 ha cho phát triển khu đô thị, dân cư. Bên cạnh các dự án bất động sản KCN, KBC cũng đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản khu đô thị, bất động sản nhà ở.

Lý do khiến KBC trở thành mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiềm năng là bởi nó có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu bất động sản khu công nghiệp ngày càng tăng bởi sở hữu quỹ đất lớn, giữ vị thể dẫn đầu trong việc thu hút FDI.

Ngoài ra, thời điểm hiện tại cũng sẽ là điểm rơi lợi nhuận cho hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở của KBC. Hiện nay KBC đang hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án KĐT Tràng Cát (581ha) với tổng giá trị phát triển ước đạt 55.829 tỷ đồng và dự kiến sẽ mở bán buôn 50ha đất thành phẩm đầu tiên từ năm 2022.

IDV – Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc

• Sàn niêm yết: HNX
• Vốn điều lệ: 252,28 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 25.227.906
• KLGD trung bình: 7,181
• EPS: 7.432
• BVPS: 24.651

Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Vĩnh Phúc (IDV) là doanh nghiệp chuyên kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp được thành lập năm 2003. IDV là chủ đầu tư phát triển kinh doanh hạ tầng của 2 khu công nghiệp là khu công nghiệp Khai Quang tại thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc và khu công nghiệp Châu Sơn tại thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam.

Doanh thu của công ty đến từ 3 nguồn chính là phí sử dụng hạ tầng, phí quản lý khu công nghiệp và phí xử lý nước thải. IDV là một doanh nghiệp có uy tín trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp. Chính vì vậy, bạn có thể cân nhắc lựa chọn IDV nếu đang muốn tìm một mã cổ phiếu BĐS khu công nghiệp nhiều triển vọng.

PHR – Công ty cổ phần Cao su Phước Hòa

• Sàn niêm yết: HOSE
• Vốn điều lệ: 1.354,99 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 135.499.198
• KLGD trung bình: 1,008,760
• EPS: 5.356
• BVPS: 25.249

Công ty Cổ phần Cao su Phước Hòa (PHR) chuyên hoạt động trong lĩnh vực trồng, khai thác, chế biến mủ cao su và chế biến gỗ cao su. PHR được biết đến là một trong những công ty có diện tích cao su lớn của ngành, có diện tích đất trồng cao su là 15.227 ha và 3 nhà máy chế biến mủ cao su với tổng công suất 27.000 tấn/năm. Tuy nhiên thế mạnh của PHR cũng được ghi nhận nhiều ở lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.

PHR đang được dự kiến có thể ghi nhận 898 tỷ đồng tiền bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho 691ha tại khu công nghiệp VSIP 3 trong 2022, giúp lợi nhuận ròng năm 2022 tăng mạnh 161,1% so với cùng kỳ.

Bên cạnh đó, dự báo lợi nhuận ròng của PHR sẽ đạt tăng trưởng kép 48,1% giai đoạn 2023 – 2025, đến từ doanh thu khu công nghiệp nhờ sự đóng góp của 4 khu công nghiệp mới và tăng trưởng kép doanh thu mảng cao su tự nhiên đạt 9,6% nhờ nhu cầu mạnh mẽ từ thị trường ô tô Hoa Kỳ và Trung Quốc.

NTC – Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên

• Sàn niêm yết: UPCOM
• Vốn điều lệ: 240 tỷ
• Tổng lượng cổ phiếu lưu hành: 23.999.980
• KLGD trung bình: 5,750
• EPS: 11.838
• BVPS: 31.452

Mã cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp tiềm năng cuối cùng là một mã hoạt động trên sàn Upcom. NTC là doanh nghiệp kinh nghiệm quản lý khu công nghiệp, nó sở hữu một khu công nghiệp có diện tích 331.97ha, đã quy tụ được hơn 100 doanh nghiệp trong và ngoài nước tham gia đầu tư, và hiện tại đang là một trong những chủ đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng kỹ thuật KCN lớn nhất tỉnh Bình Dương.

Kỳ vọng thời gian tới, NTC sẽ ghi nhận lợi nhuận tích cực từ cho thuê đất sau khi khu Công nghiệp NTC-3 được phê duyệt và đưa vào hoạt động trong năm 2022. Mảng khu công nghiệp sẽ luôn là động lực dẫn dắt tăng trưởng lợi nhuận trong dài hạn cho NTC trong nhiều năm tới. Chính vì vậy nó sẽ là một mã cổ phiếu BĐS KCN bạn cần quan tâm hàng đầu.

Lưu ý khi đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp

Mặc dù cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có nhiều tiềm năng, tuy nhiên nó cũng ẩn chứa nhiều rủi ro mà khi đầu tư bạn luôn cần phải chú ý. Cụ thể:

• Rủi ro từ làn sóng dịch Covid luôn thường trực. Nếu tình hình dịch bệnh bùng phát trở lại khiến cơ hội đầu tư, mở rộng sản xuất giảm mạnh trên toàn cầu và cả ở Việt Nam.

• Hạn chế về cơ sở hạ tầng, chi phí logistic và vận hành tại Việt Nam vẫn còn lớn, điều này là những khó khăn bất động sản khu công nghiệp phát triển.

• Nhiều KCN vẫn vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng dự án mới, chi phí giải phóng mặt bằng tăng cao sẽ tạo sức ép lên đòn bẩy tài chính và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

Chính vì vậy, nếu xác định đầu tư cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp thì hãy luôn xác định là hãy dài hạn, bởi như vậy mới có thể lấn át các thách thức từ dịch bệnh và cơ sở hạ tầng hiện tại.

Ngoài ra, hãy luôn cập nhật thông tin thị trường, dự án, quỹ đất, chính sách đầu tư liên tục liên quan đến nhóm ngành bất động sản khu công nghiệp… dể có thể nhận định kịp thời về cơ hội đầu tư, mã cổ phiếu tiềm năng nhất. Chúc bạn đầu tư sáng suốt và thành công với nhóm cổ phiếu này.